城市商品房预售资金监管或将全国统一 房企短期资金问题有望缓解

本报记者李贝贝 上海报道

有市场消息称，近日相关部门下发了关于全国性的城市商品房预售资金监管相关意见。文件明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金可以由房企提取使用。业内人士公认，若新规发布，预计部分地区执行过严的情况将会有所改善，有助于缓解房企的资金压力。

房企有望获更多流动性

2月10日，据媒体报道，近日相关部门下发了关于全国性的城市商品房预售资金监管的相关意见。

据悉，该份文件明确，项目预售款包括定金、首付款、购房款等，均需全部存入预售资金监管账户，确保专款专用于项目建设、施工款等相关支出；对于预售款的拨付进度，文件明确要根据工程建设进度来进行，具体由住房城乡建设部门确定。同时，新文件要求加强信息共享，商业银行按照三方监管协议加强账户监测，定期和住建部门做好对账。

在此之前，1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

一直以来，各地对于预售资金的监管基本上遵循“一城一策”的思路。由于缺乏统一规定，部分城市的预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。尤其是2021年下半年以来，因房企资金链紧张而引起的在建房屋烂尾事件不断出现，使得以“保交付”为核心的预售资金监管趋严，部分城市出现矫枉过正的现象。

业内人士公认，对比1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定，新文件最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，今后预计部分地区执行过严的情况将会有所改善，释放出部分资金。同时，新规定也有利于改善此前各地监管部门对于监管账户监管责任不清的问题，督促市、县级住房城乡建设部门履行预售资金的监管职责。

浙商地产研报指出，若消息属实，认为预售资金监管进行全国规范化后，部分地区执行过严的情况将会有所改善；预售资金监管规范化将有助于缓解房企短期资金问题，有助于房企资金排布，增强房企的经营稳健性。

平安证券认为，2021Q3以来部分房企信用事件频发，多地政府出于“保交付、防烂尾”收紧预售资金监管，进一步加剧行业流动性压力，但近期烟台下调守信房企商品房预售监管资金留存比例3-5pct，已现松绑信号。“此次意见对预售资金进行全国统一规定，亦有利于规范预售资金使用，夯实地方相关部门监管责任。”平安证券指出。

值得一提的是，去年底，成都、北京等地已对商品房预售资金监管政策进行了优化。例如，2021年11月4日，北京市住房和城乡建设委会同北京银保监局、人行营管部（北京）发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订）公开征求意见稿就显示，要确保预售资金“管好不管死”。

部分房企资金压力犹存

近期，从并购贷不计入“三条红线”、《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》、到预售资金监管的灵活调整，政策端“暖风频吹”。

2月8日，央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对此分析指出，此次《通知》明确要求银行业金融机构加大对保障性租赁住房的金融支持力度，将打通银行业金融机构的融资渠道，保障性租赁住房融资渠道再次拓宽。

1月8日，有媒体发文称，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入‘三条红线’相关指标。而去年12月，央行、银保监会还出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

不过，平安证券仍谨慎指出，尽管信贷端持续转暖，多地政府亦出台偏松政策，但金融机构及购房者信心仍不足。目前，行业现金流未见明显改善，叠加上半年海外债到期高峰，部分房企资金压力犹存。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星透露，根据中指研究院监测，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。行业平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点，开年行业融资并未出现明显放松迹象。

“站在当前时点，金融机构、购房者信心不足，信心重塑仍是打破困境关键，政策端仍需加大力度，为市场注入信心。”平安证券研报强调。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

标签： 平安证券 银行业金融 房地产企业