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3年时间从白银到黑铁,有多少房企能“活下去”?

2018年秋,万科郁亮喊出地产白银时代,并表示万科要努力“活下去”。2022年春,郁亮表示地产来到黑铁时代,倡议全体“节衣缩食”。

一份名为《郁亮在万科2022年会上的总结发言》于2月11日夜间流出。这是郁亮在2月9日万科内部召开的主题为“敢拼才会赢”的年会上的讲话稿。这一次,他将房地产行业称作“黑铁时代”。

郁亮称,2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。

针对房地产行业今年的走势,郁亮表示,第一个特征是进入缩表出清阶段,缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源,也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担,因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个必然的趋势,也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好,但吃多之后,堆积脂肪,等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖,没有糖吃就会萎靡不振。

今年是背水一战的一年,如何理解背水一战?就是要么死、要么活,没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会,包袱甩不掉就活不下去。潘艾敏的报告通过日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想,必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说,就是一场生死之战。

在郁亮看来,今年经济工作会议提到的行业新发展模式,可以概括为一个中心三个基本点;一个中心,就是解决老百姓居住问题;三个基本点分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。在一个中心三个基本点外,还有两个重大变化,一是市场分化会越来越明显,二是行业规模开始萎缩。

面对重大变化,万科也要做相应改变。当下万科最重要的就是讲“节衣缩食、战时氛围”八个字。在背水一战的情况下开展工作,一切都要围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开,与之无关的则放在次要位置。

2018年秋,在一场月度会议上,郁亮曾表示,“今天我们面临的转折是全方位的,政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时,所有行业无一幸免。万科要收敛聚焦,保证自己“活下去”。

要知道,万科成为一家千亿公司时,中国只有6家民营企业达到这个规模,其他5家都跟地产无关。曾有人乐观预测,如果继续加杠杆,保持过去30%复合增长率,万科很快能做到一万亿。2018年初万科股价刚刚创下历史新高,很多人觉得郁亮这次看走眼了,孙宏斌公开怒怼万科。

但万科还是采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径,很快,加杠杆的恒大和碧桂园销售规模都超越了它。再往前拉一年,2017年的中国房地产业只有两个主题:冲千亿和冲万亿。

到今天,再看看当年最有希望破万亿市值的万科,2月12日股价报21.18元,总市值2393亿元,头部房企中排名第一,剩下两家千亿房企为保利和招商,最新市值分别为1885亿元和1123亿元。

// 房住不炒//

郁亮在演讲中明确表示,解决老百姓居住问题是主要矛盾。对‘房子是用来住的’这个方面,政策可能会略有放松,因为要切实解决居民的合理居住需求,对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开。‘不炒’是指尽管可能会放开部分购房限制,但还是不允许炒的,涨幅限制还会保留,政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管‘房住’可能会释放一些需求,但今天还有这么大量的需求吗?去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁,而且随着需求不断被满足,总量也在不断变小”。

头部房企陆续公布1月销售数据,市场延续着自去年下半年以来的降温态势,百强房企表现不佳。万科首月销售同比降50.19%、碧桂园降9.8%、融创降20.6%、金地降38.36%、旭辉降47.9%、融信降47%、宝龙降30.5%、德信降37.5%、花样年降77.8%......

万科公告的数据显示,其2022年1月实现合同销售面积210.6万平米,同比降47.17%,合同销售金额356.0亿元,同比下降50.2%。

这是近年来,除2020年3月外,万科录得最低单月销售额,同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅,甚至超过了疫情影响最大的2020年3月。

实际上,以往除了冲业绩的12月份,1月份往往是春节返乡置业潮,1、2月份的销售成绩在全年中都是相对较好的,因此今年1月万科的销售增速降至冰点,或预示着今年全年的销售回款并不乐观。

房住不炒并不是一棍打死,居民合理的住房需求还是要满足。据统计,截至1月底,全国共有29个省、自治区、直辖市在已公布的政府工作报告中将房地产市场调控、保障居民住房供应作为2022年的重点任务。今年各地在坚持“房住不炒”的同时,在施策方向上注重“促进房地产业良性循环和健康发展”,民生住房供应与保障成为各地的重点目标,长租房市场受到多地重视。展望2022年,多位专家认为,各地将通过激活和满足购房者的合理住房需求,比如对购地和购房市场给予更宽松的支持。

金融监管部门2月11日披露的数据也证实:1月房地产贷款投放新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升,预计1月房地产贷款新增约6000亿元,较去年四季度月均水平多增约3000亿元,其中房地产开发贷款多增约2000亿元,个人住房贷款多增约1000亿元,金融机构对房地产企业的融资行为持续改善。

房地产市场的发展变化于历史可能只是一个微小转身,但对于企业,可能是一代甚至几代人的不归。

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