申万宏源:维持华润置地(01109)“买入”评级 目标价升至56.76港元
申万宏源发布研究报告称,维持华润置地(01109)“买入”评级,目标价由49.18港元升至56.76港元。财务稳居绿档,融资成本处于行业最低位之一,近期大额并购贷款额度已到位、后续并购落地可期。维持2021-23年每股收益预测为4.63/5.23/6.02元,现价对应21/22年PE仅7.3X/6.4X,按照目标估值21PE10X。
申万宏源主要观点如下:
21年销售额3158亿元、同比+11%,行业逆境下完成年初目标。
21年公司销售金额3158亿元,同比+10.8%,逆境下仍完成21年销售目标3150亿元,其中华东、深圳和华北大区分别占比23%、20%和17%;权益销售额2146亿元,同比+15.3%,对应权益比例68%,公司21年初宣布计划2025E实现权益签约额翻番、对应CAGR14.9%。21年销售面积1665万平,同比+17.4%;权益销售面积1207万平,同比+16%;销售均价1.9万元/平,同比-5.6%。
21年拿地积极、拿地额同比+10%,拿地/销售金额比高达48%。
21年公司拿地积极,拿地金额1514亿元,同比+9.7%,权益比例78%,其中一二线占比91%、较20年提升7.8pct;拿地面积1439万平,同比-3.6%;拿地均价1.05万元/平,同比+13.8%,主要由于拿地中一二线占比回升。21年公司拿地/销售金额比和面积比分别为48%和86%,拿地/销售均价比55%。21H1末公司开发销售型土储5988万平,其中一二线占比68%,覆盖20年销售面积4.2倍;IP土储1110万平,一二线占比79%,其中商场布局核心30城、占比60%。
21年IP租金183亿元、同比+41%,21H2成功开业7座商场。
21年公司IP租金183.4亿元,同比+40.6%;公司计划2025E实现300亿租金,对应21-25年CAGR13%。该行统计公司21H2成功开业7座商场,分别位于西安、南宁、汕头、烟台、青岛、深圳和贵阳,叠加21H1开业7个项目则全年合计开业14座商场、符合预期。21H1末公司在手商场108座(21H1新增6个)、GRA1185万平,其中已开业48座、GRA616万平。在营商场中38家零售额位列城市前三、20家第一,重奢商场数量业内排名第一。
三条红线稳居绿档,并购贷款到位、行业资金困境下优势明显。
22年1月26日,公司宣布公司及万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》,招商银行将授予并购融资额度合计230亿元,其中华润置地200亿元、华润万象生活30亿元;这些资金将全部用于并购业务,并且华润万象生活在1月已经连续公告两单物管公司(禹洲物业和中南服务)收购,考虑到目前行业供地出清的背景下,公司在资金方面拥有非常显著的优势,后续并购落地可期。至21H1末,公司处于三条红线绿档,剔预负债率60.9%,净负债率仅28.5%,现金短债比2.3倍;融资成本进一步下降至3.88%,较20年末-20bp,达到6年内最低水平;有息负债账期4.8年,处于行业高位。
投资建议:华润置地背靠华润集团,是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式,其中IP综合实力全国第一;2020-25E住宅销售额和IP租金目标CAGR分别为15%和19%,实现持续稳定增长。
风险提示:房地产调控超预期收紧,销售去化率不及预期,并购业务推进不及预期。
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