有楼盘惊现0.7成首付！惠州遍地折扣难振成交，去化周期从10个月拉长至29个月，一年内翻近三倍「区域楼市观察」

惠州大亚湾一在建楼盘。 张慧敏 摄

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

“市场不好，收入低迷，只能说越来越难。”2014年大学一毕业，张鸣（化名）就进入房地产行业成为了一名房产销售，毕业至今，他已在惠州大亚湾从事房地产销售工作7年。张鸣对《华夏时报》记者表示，此前同事很多都是“半路出家”，现在房地产行情不好，很多都转回了自己的老本行。“我也想转行，只是不知道转哪行。”张鸣显得有些无奈。

近日，一份名为“关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见的函”的文件在网络上流传，内容涉及多项购房补贴，被称为“救市政策”。不过，惠州市大亚湾经济技术开发区住建局工作人员回应媒体称，“该文件为内部征求意见稿，并非最终文件，具体以官方平台公开发布为准。”

惠州楼市下行已是一个不争的事实。惠州中原研究中心数据显示，2021年惠州新房成交99957套，同比减少38%；价格方面，国家统计局数据显示，截至2021年12月，惠州市二手房价格已经连续下跌6个月。

另外，《华夏时报》记者还了解到，近期，惠州市的楼盘几乎都有低于9折的优惠，另外，有楼盘只需0.7成首付。

首付只要0.7成

“近两年大环境不好，价格低迷，下手符合契机。”张鸣对《华夏时报》记者表示，目前，惠州市的楼盘几乎都有低于9折的优惠，例如，惠州市大亚湾冠华城桂香园项目可以在备案价的基础上打9折，另外送一成首付款，例如，一套房子的首付是30万，购房者只需付20万，最后的成交价接近备案价的八折。张鸣表示，按照相关部门规定，新房成交价最低只能在备案价的基础上打9折，因此，低于9折的部分只能通过送首付的方式来体现。

另外，张鸣还向《华夏时报》记者透露，华南某大型房企在惠州的某住宅项目，可以送2.3成首付，也就是说，该项目的首付只需0.7成。对于0.7成首付的情况，另一名惠州市的房产中介也向《华夏时报》表示，确有此事。

除了房企降价销售，房贷方面也有了松动。随着LPR下调，近期，惠州市房贷利率也开始下调。惠州市一名房产中介对《华夏时报》记者表示，去年惠州市首套房贷利率最高到7字头，一个月前，惠州市首套房的房贷利率普遍在6.3%左右，现在惠州市大部分银行的首套房贷利率为5.6%，二套房贷利率为5.9%。

惠州中原战略研究中心调研的数据显示，截至2022年2月15日，对比2021年10月贷款利率，惠州整体房贷利率普遍下调50个基点，部分银行下调超100个基点，首套房贷最低利率调整至5.2%。另外，四大行放款速度普遍在3-6个月，个别项目可快至1个月，其余商业银行放款普遍在1-3个月之间，放款速度有所加快。

另外，惠州的“救市政策”似乎也呼之欲出。因为紧邻深圳市坪山区，惠州市大亚湾经济技术开发区成为深圳居民在惠州置业的首选，近期一份名为“关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见的函”在网上流传，该文件内容包括，大专及以上学历毕业生购置首套房，补贴100-250元/平方米，补贴上限为144平方米；鼓励企业或团体和房地产开发企业合作开展团购活动，降价空间为备案价的20%；首次购买商办产品，可收到其所交契税30%的补贴；适当放宽入户政策等。

不过，该文件还未在惠州市的官方网站公布，惠州市大亚湾经济技术开发区住建局工作人员回应媒体称，“该文件为内部征求意见稿，并非最终文件，具体以官方平台公开发布为准。”

2021年成交量同比减少38%

回望2021年，惠州市新房市场不太乐观。惠州中原研究中心数据显示，2021年惠州新房成交99957套，同比减少38%；成交面积1055万平，同比减少37%；成交金额1372.73亿元，同比减少35%。另外，惠州市新房去化周期自2021年年初开始持续攀升，2021年年末，惠州市新房去化周期为29个月，而2021年年初，惠州市新房去化周期还保持在10个月左右。价格方面，国家统计局数据显示，截至2021年12月，惠州市二手房价格已经连续下跌6个月。

在刚刚过去的春节，惠州市新增供应量同比大增。惠州中原研究中心数据显示，2022年春节（1.24-2.06）惠州全市一手住宅新增供应2059套，同比上升5.25倍；新增供应面积为22.57万平，同比上升5.52倍。

然而，大量新增供应并没有吸引更多的购房者。惠州中原研究中心数据显示，2022 年春节期间（1.24-2.7）惠州市楼盘的整体来访量约2500批次，同比下降75%；认购套数近160套，同比下降83%；盘均来访量 18批次，对比去年春节下降73%。另外，从网签成交数据看，2022年春节期间（1.24-2.06）惠州全市一手住宅网签成交539套，同比下降51.49%；成交面积5.66万平，同比下降50.91%。2021年春节期间惠州楼市网签成交量创2017年以来新低。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，2021年惠州市新房成交量同比下滑幅度大，主要原因是大趋势影响。因为紧挨着深圳，惠州近六成的新房销售业绩都是深圳居民贡献的，惠州楼市和深圳楼市紧密相关，当深圳的楼市热度下降，惠州的楼市热度也会随之下降，2021年深圳楼市陷入低谷，惠州楼市也就“熄火”了。李宇嘉表示，2022年惠州楼市的走向主要取决于深圳，如果深圳楼市触底反弹，惠州楼市也会随之反弹，不过反弹幅度不会太大。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《华夏时报》记者表示，惠州新房市场降温，一方面由于全国房地产政策监管趋紧，加之三季度房贷紧缩，市场观望态势显现，同时2021年8月“惠八条”出台，规定大亚湾与惠阳区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，一定程度上抑制了部分投资者入市炒房；另一方面，受去年多家房企接连“暴雷”等影响，购房者较为谨慎，置业意愿有所降低。另外，房企降价促销加速资金回笼，导致部分项目价格下滑，对购房者的购房意愿也有一定影响。

诸葛找房数据研究中心存量房市场情绪指数数据显示，2022年1月惠州的市场情绪指数仍处于观望区间。梁楠认为，这在一定程度上反映了当前惠州房地产市场的购房情绪并未有大幅扭转，市场观望态势仍较浓厚，预计短期内惠州房价呈现稳中趋跌态势，而随着各层面向市场传递出稳预期、稳信心的信号，例如信贷“闸门”逐渐打开，惠州楼市也将有所回暖。全年来看，预计2022年惠州楼市发展走势大概率呈现前低后高的特点，且波动以稳为主。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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