世邦魏理仕：2022年第一季度广州房地产市场回顾与展望

4月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2022年第一季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。2022年一季度，写字楼市场季度租金小幅下行，但金融业的扩张需求表现亮眼，支撑市场净吸纳量高于过去五年的同期平均值。核心零售物业积极求变，升级品牌和调整商场动线，商圈内物业施行差异化招商，协同式发展，给市场带来更为丰富的零售体验。

优质写字楼市场：金融业需求再占首位

2022年一季度，广州共有四个项目交付使用，分别位于珠江新城、琶洲和万博商务区，共计16.4万平方米，全市供应量环比减少59%。受新增供应量减少合并传统春节影响，该季净吸纳量环比有所下降，但仍高于过去五年的第一季度平均值。从区域来看，琶洲和珠江新城分别贡献了三分之一的净吸纳，两个商务区的租金表现亦较为平稳。

从行业来看，金融业、TMT和消费品制造业占据全市前三大需求。区域表现分化，珠江新城的金融业独占鳌头，占比高达45%，基金、证券和保险代理有扩张;琶洲继续以TMT为需求首位，成交集中在游戏、电商以及“互联网+”政务服务领域。预计广州写字楼市场不久后将再次迎来供应高峰，全年供应量预计将达到76万平方米，其中五成来自琶洲。整体空置率将被推升，租金继续承压。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部负责人程志文表示：“近几年充足的供应为第三方办公空间提供了生长的土壤，市场观察到多个联合办公品牌启动扩张计划或进驻新交付的楼宇，问询和成交活动较为活跃。一方面，部分租户为降低风险而减少装修、配置预算，灵活办公空间则能提供标准化的办公设备;另一方面，在防疫常态化的时期，线上办公和职场办公的结合和转换，催生企业对活动工位、小型会议室的需求，而联合办公空间比传统空间能更快作出针对性的响应。因此，预计第三方办公空间未来将继续扩张。另外，为迎合市场的需求，有部分开发商在写字楼租赁的交付标准上提供了更多元化的选择，推出带装修的交付标准，此类型的产品近年也受到不少客户的青睐，特别是需求面积在500~1000平方米的客户。”

优质零售物业市场：天河路商圈持续升级

广州首季度没有新增的优质商业物业。北京路和陵园西商场在租户调整后引入新品牌，全市空置有所改善，季内空置率小幅下调0.2个百分点至季末的8.3%。而天河路则录得0.8个百分点的空置率增长，至季末的3.7%，主要是因为区内多个商场开展租户调整，包括调整次主力租户或大面积租户，增加扶梯以改善商场的垂直动线，以及拓展经营面积等。而目前首批开业或围板的租户，以轻食软饮和快餐等小面积的餐饮租户为主。而万菱汇首层的调改则围板了Harmay话梅广州首店，并引入了运动和休闲餐饮。

餐饮业表现依然突出，在重点监测的商场中，47.8%的新增租户都是餐饮品牌。特别是以咖啡和中式甜点为代表的轻食软饮占比多达23.0%，一方面因为部分相关品牌获得融资，得以进行门店扩张;另一方面，不少业主把大餐饮或主力租户铺位调改为多个小餐饮铺位，增加了这些零售商进入优质购物中心的机会。而在零售业态方面，服装品牌新店开业占比17.4%，其中潮牌Madness首进广州。而在其他体验类业态方面，教育类业态出现退租现象，主要是学科类教育租户，而素质类教育机构，如机器人、编程和音乐培训等租户，仍录有新租。另外，运动和娱乐业态方面，本季录得太极和泰拳柔术等区别于以往的健身类新门店。租金方面，全市首层租金保持大体平稳，季内无涨跌，季末租金为每日每平方米28.2元。

未来半年内，广州将有六个项目、约50万平方米的新增优质商业物业投入市场，分散在市内六个行政区，其中包括恒基、益田和星河等知名运营商的项目。新增供应的增长，短期内将给空置率带来上涨压力。而租金方面，优质物业仍将保持首层租金的稳定以吸引优质租户，其他楼层则持续调整优化，提升租值。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“天河路的商场近年来积极调改，通过调整首层店铺，引入国内外品牌首店和潮牌，运用网红效应，为商场引流和焕新，吸引年轻的消费客群。但是，广州开设首店的速度仍不及上海、北京、深圳和成都。尽管广州有天河路等知名度位于全国前列的大型商圈，也并不足以满足所有外地品牌进入广州的需求。即使能如愿以偿地在该商圈开设广州首店，品牌也将同样面临二店的开设难题。广州亟需更多商圈去承载外地的新兴品牌，而这无疑将是其他商圈商场发展壮大的机会。”

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