黑色星期四！地产股掀起跌停潮，发生了什么？

作者：杨雷，编辑：小市妹

4月7日，散户又遭遇“黑色星期四”。今日开盘，信达地产（600657）、沙河股份（000014）、京能置业（600791）等多只地产股盘中跌停，地产指数盘中大跌逾3.5%，跌幅位居市场第一。

股价回调的因素之一是公司估值偏高。

数据显示，信达地产从3.66元一路涨至9.23元，累计涨幅逾150%，动态市盈率逾25倍；沙河股份从8元一路涨至14.78元，涨幅逾84%，动态市盈率逾75倍；京能置业从3.59元一路涨至6.33元，累计涨幅逾76%。而当前，地产行业平均市盈率为17倍左右。

从3月中旬之间，房地产开发板块指数累计逾30%。地产板块这一轮行情首先是受政策消息驱动。

据报道，官方部门此前表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。同时，国内多地采取下调房贷利率、加快放贷速度、取消限售等措施。随着政策调控宽松，投资者信心迅速提振。

其次，地产股前期经过一轮深度下跌后，估值已经跌到了历史低位水平，而且部分上市公司股息率超过十年期国债收益率，投资性价比明显。

而在地产板块这一轮反弹行情中，信达地产、沙河股份、京能置业成为市场炒作对象。这三家公司共同特征是基本面差，具体表现为业绩波动大且盈利能力下降。

2019年至2021年，信达地产归母净利润为23.15亿元、15.02亿元、8.15亿元，分别同比增长7.65%、-35.13%、-35.13%。同期，公司销售毛利率由2019年的30.37%下降至2021年的19.31%，销售净利率由13.12%下降至3.82%。

沙河股份自2018年归母净利润实现1.46亿元后，最低下滑至500万以下。虽然2021年归母净利润反弹至3542.35万元，仍未恢复到历史最好水平。同期，公司销售净利率由2018年的43.17%下降至2021年的7.63%。

京能置业自2011年归母净利润达到2亿元后，业绩一直处于下降状态，最终于2020年亏损7132.92万元，创下近十年首亏纪录。在2016年之前，京能置业销售净利润超过10%，而在2020年转负，变为-23.40%。

据了解，从2021年开始，地产行业变化较大。

一方面，受疫情冲击加上政策严调控，国内百强房企净利润率均值、净资产收益率均值

同比下降2.2%、1.8%；另一方面，国资房企数量迅速增加，在前100名内数量接近50%，而此前民企占比达70%。

对于地产行业未来发展趋势，业内认为，国资房企和稳健型民企龙头优势更明显。

从拿地情况看，截至2021年前11月，碧桂园、万科、保利发展拿地金额逾1100亿元，位列前三。

从营收规模看，保利发展（600048）已经突破2000亿以上、万科（000002）营收突破4000亿以上。

从市场占有率看，截至2019年，万科、保利发展市占率超过2.8%，位居行业前五。

与万科、保利发展等龙头企业相比，信达地产、沙河股份、京能置业三家公司在拿地金额、营收规模以及市占率等方面几乎不在一个量级上。

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