地产大反弹：春江水暖，资金先知？

6月2日，港股市场地产、物管板块强势回暖。

从盘面上来看，截止当日收盘，地产代理板块、内房股板块分别涨超9%、8%，涨幅靠前；而内地物业管理股板块、物业服务及管理板块涨势亦表现亮眼，涨幅分别超7%、6%。

(资料图)

个股方面，超10只地产概念股和物管股涨幅逾10%。其中，合景泰富（01813）大涨23.33%领涨板块，龙光集团（03380）大涨20.29%，融信中国、龙湖集团、新城发展则皆涨超15%，远洋集团、越秀地产等股则大幅跟涨。

而物管股方面，亦有超10只概念股涨超10%，时代邻里（09928）涨幅达到17.65%，新城悦服务、融创服务、碧桂园服务等物管概念股则皆涨超10%。

(行情来源：富途)

需要指出的是，地产、物管板块齐刷刷回暖，则似乎是因为楼市传来的“新风声”。

坊间传言，一二线地产第二套住房有望放开。如若成真，这对于楼市无疑是一大提振消息。虽然此时盖棺定论，还为时尚早。但在资本市场上，大部分传言都不是空穴来风。

而我们不妨透过这一传言，进一步来透视当下楼市的发展趋势。

强势复苏or继续下行？

先来看一组最新房地产销售数据。

5月31日，克尔瑞发布了2023年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜。

2023年5月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，近年来5月单月业绩环比4月首度下滑。低基数效应下，同比仍增长6.7%，但单月业绩增幅显著低于前两月水平。

单月来看，百强房企销售额环比继续下跌，这显然是不是一个好的现象，“五一”假期前，房企集中拿证为小长假蓄势，重点城市批准上市面积达到今年以来周度最高水平，但“五一”楼市依然表现平淡，意味着目前市场对于楼市的情绪普遍不高。

累计销售业绩来看，2023年1-5月百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%。当然，这也不能说明什么问题，毕竟，去年的基数实在比较低。由此可知，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。

一言以蔽之，刺激楼市复苏仍是“任重而道远”的事。此背景下，一些关于楼市政策面的利好信息继续向外释放。

一是，探索新发展模式，“租购并举”和消除“三高”弊端是核心。

“探索房地产新发展模式”是2021年12月的中央经济工作会议上首次提出的：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举”。直至如今，在房住不炒的战略指引下，探索新发展模式亦不断推进：2023年1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。

可以看到，通过深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，消除“三高”弊端和“租购并举”已经逐渐成为房地产新发展模的核心。

二是，房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少。

2023年1月，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视记者专访时表示：对于购买第一套住房的大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

鉴于此建议，可以看到，后续房地产的“消费”属性会体现得越来越突出，金融属性会越来越弱化。以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品，提前消费和投资性需求会越来越少。

三是，二线城市因城施策仍有空间，限购、限贷等政策进一步松绑。

值得注意的是，除了上述政策促进楼市平稳良好运行之外，二线城市在限购、限贷等政策上进一步松绑。比如说，郑州方面，4月3日，二环外取消限购，二环区域内正常限购。限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量。杭州方面，4月13日，杭州市钱塘区已纳入差异化限购范围，4月23日，杭州市临平区临平街道已经加入了临平区限购放松圈，临平区全域均已放宽限购条件。

（图片来源：太平洋证券）

从上述政策可知，二线城市除了限购区域范围可以进一步缩小之外，还可以将非限购区域的首套房首付比例降至20%。二套房认定方面，“认房不认贷”的二线城市还可以进一步放松为“认贷不认房”（也就是不再将“有房无贷”的情况视为二套）。

关于刺激楼市复苏的政策，在此不一一枚举。但智通财经APP认为，政策端在解决供应端问题的同时，无疑也为需求的提振带来了较大的正面效应。后续，随着更具有实质性的政策逐步落地，向市场传递更多信心，6月作为房企年中冲刺关键节点，预计销售情况有望迎来好转。不过，销售的分化程度也会进一步提升， 销售与拿地都在向高能级城市集中。

地产不止于“地产”

地产不止于“地产”，这无疑是当前众多财经大V心照不宣的共识。

不久前，知名财经作家吴晓波在关于房地产行业救助的讨论中，发表了一篇名为《只有救楼市才能救内需》的文章。文章核心也不难理解，大致是现在需要提振楼市刺激内需，但是要“吃旧药，走新路”，真正推动中国房地产市场的战略转型。

财经大V发出这样的呼声也不难理解，是因为——地产背后不止于“地产”。

作为经济的重要要素，土地一端连接老百姓的住房需求，一端关乎地方财政。历史可见，土地出让收入不振时，其后一年的广义财政支出增速多有放缓。此外，土地财政收入似在很大程度上影响基建实物工作量的走势。

针对于当先的房地产行业发展状态，长江证券首席经济学家伍戈指出，不同于过往土地成交走弱期，本轮城投融资的政策环境反而有些趋紧。叠加今年城投债到期规模将达历史最高，债务偿付压力或将显著高于过往。

他还表示，商品房销售弱势下，土地出让收入也将在低位徘徊。历史上，这都预示广义财政的支出压力，进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史最高，偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制，长期实现转型，已显迫切。

事实上，从另外一个角度来看，房地产行业持续低迷对建筑、批发和零售、非金属矿物、金融等行业链条带来的影响也不容小觑。

具体而言，由于房地产链条在国民经济占比高，一度是经济增长的发动机。但近年来，房地产链条的贡献率已经有所下降。据悉，广义地产对经济增长的贡献率也由过去20年平均10%以上下降至5%以下。与此同时，房地产开发投资对经济拉动效果也不如以往，2020年地产投资拉动了约8%的GDP、较2012年下降了1个百分点，对建筑、批发和零售、非金属矿物、金融等行业拉动规模较大。

与此同时，由于房地产链也吸纳了大量就业，房地产行业低迷之际，相关链条提供的机遇无疑也会减少。据了解，2012年以后，建筑业吸纳的城镇就业人数不断下滑、城镇就业占比由2013年的7.6%下降至2021年的4.2%。剔除基建影响后，建筑业从业人数的回落或主要缘于房地产建筑活动的走弱。全就业口径下，2020年房地产建筑薪酬占建筑业整体比重由80%下降至60%。

俗话说得好，一荣俱荣，一损俱损，地产行业与建筑、批发和零售、非金属矿物、金融等上下游链条的环环相扣，生生相息，显然也对于维护经济系统的稳定起到了重大作用。

结语

综上，可以看到，无论是单从行业发展角度，还是从楼市对整个经济系统的维稳，楼市复苏都是一件必然要推动的事。

即便是“一二线地产第二套住房有望放开”传言还未落地，但市场对于利好政策落地的渴望和急切也是显而易见的。

正所谓，“春江水暖鸭先知”，此番资金大举涌入地产、物管板块，或许是一个重要的信号。

标签：