中金：维持保利物业(06049)“跑赢行业”评级 目标价68.1港元

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中金发布研究报告称，维持保利物业(06049)“跑赢行业”评级，盈测基本不变，预计2022/23年归母净利润为10.6/13.3亿元，同比增长26%和26%，同时引入2024年盈利预测，预计归母净利润16.4亿元，目标价68.1港元，较当前股价具备24%上行空间。

中金主要观点如下：

竞标外拓稳步推进，板块收入利润料稳健增长。

公司2022年竞标外拓进展顺利，该行预计新中标年化合同额相比2021年稳中有进(2021年新中标年化合同金额26亿元，公司目标第三方中标年化合约金额不低于2021年);业态方面，该行预计公共服务占比在六成左右，剩余则为商办、住宅业态。2022年全年来看，在母公司项目交付稳步推进、外拓项目有序转化的推动下，该行预计基础物管收入将延续稳健增长;利润率端，该行预计受疫情额外支出等因素影响，基础物管毛利率或小幅下降。

增值服务各业务线条预计延续平稳发展势头。

非业主增值服务方面，该行预计案场协销等业务仍有增长，主要考虑母公司保利发展业务经营相对稳健、新盘推售稳步进行;写字楼分租等业务有序推进，该行预计2022年全年收入规模在4亿元左右。社区增值服务方面，该行预计在社区零售、车位代销等条线的快速推进基础下，板块收入增长或快于其他板块;社区零售层面，线上商城、社区前置仓等模式均实现快速推广及覆盖，社区团购则保持稳定的业务经营模式;车位代销业务前三季度实现收入1.9亿元，该行预计2022年同比亦有新增贡献(2021年全年收入0.6亿元)，考虑到车位代销为抽佣模式，该行预计社区增值服务板块毛利率或将有一定支撑。

现金流表现较中期或有所改善。

该行预计公司2022年全年收缴率或同比略降2个百分点左右，主要考虑到疫情因素及宏观经济状况影响;上半年公司经营性现金流流出较多，主要系车位代销业务向母公司支付保证金所致，该行预计相关车位保证金有望在年末回收，另一方面公司持续推进催缴动作，该行预计全年经营性现金流、应收账款周转表现较上半年或有一定程度改善。

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