中金：维持华润万象生活(01209)“跑赢行业”评级 目标价升至63港元

中金发布研究报告称，维持华润万象生活(01209)“跑赢行业”评级，上调2021-23年核心净利润6%/3%/3%至16.6/22.2/28.9亿元(同比增103%/34%/30%)，主要系公司多条业务线均呈现加速发展态势，目标价升至63港元(对应55倍2022年市盈率)，隐含43%股价上行空间，公司交易于39倍2022年市盈率。

中金主要观点如下：

公司2021年业绩料超出市场预期。

公司于2月18日晚发布正面盈利预告，预计2021年归母净利润同比增长105%-115%(至约16.8-17.6亿元)，超出市场和该行此前预期。公司正面盈利预告系归母净利润口径，该行认为该数值应略高于核心净利润(例如2021上半年二者相差约2700万元)，但即便以预告区间的低限(同比增长105%)来看，公司核心净利润仍可以视为好于市场预期。

该行认为亮眼业绩表现主要由于：1)公司基础物管毛利率水平明显提升，该行认为2021年实际毛利率可能超过公司此前13.8%的指引;

2)2021年商业项目运营表现优异，该行预计全年零售额达1200亿元左右(同比增长45%，其中同店增速可能在30%上下)，超出此前1100亿元的指引，其中重奢业态的快速增长仍是重要牵引力;

3)该行预计因2021年新拓第三方商业项目为开业前服务带来的额外收入可能达数千万元，而该部分收入此前可能未被充分计入到公司盈利指引中。该行提示投资者开业前服务也是整体商业运营服务的重要组成部分(占该项收入的30-35%)，同时也具备一定的独立拓展能力。

预计公司2022年增长呈现强韧性。

该行对公司2022年增长前景保持乐观，主要因业务端有若干结构性因素支撑：1)2022年为商场新开业高峰期(全年计划开业15-20个)，且其中不乏高能级项目(如福州万象城、海口万象城、武汉万象城等)，该行认为因新开业带来的零售额增量就有可能达到同比两位数;

2)针对新拓商业项目的开业前服务将是一个持续进程，该行预计2022年相关收入进一步较快增加;

3)开业后商场项目的运营管理收费提点率边际提升(新交付的华润置地项目可能多按“4%租金收入+8%EBITDA”的标准执行);

4)物管板块收并购已超额完成2022全年指标，且竞标外拓一侧大概率较2021年进一步扩张(2021年新增合约面积约3,500万平米);

5)社区增值服务基数较低，仍有较大增长空间。总体来看，该行认为公司2022年物管和商业各业务线仍处加速发展态势，整体增长料呈现强韧性，投资者毋需因宏观消费环境承压而过度悲观。

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