促进房地产业良性循环健康发展 需探索新的发展模式

中央政治局会议曾多次明确提出，促进房地产业良性循环和健康发展。房地产业良性循环既是房地产业与经济社会发展相适应，也是市场主体的房地产生产、分配、交换、消费相互促进。房地产业良性循环，既是促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的内在要求，也会在促进经济高质量发展、维护金融稳定和增加就业中发挥重要的作用。

自2000年以来，地方政府以地生财和以财生地，开发商“高负债、高杠杆、高周转”，金融机构大量融资进入房地产领域，居民购房升值和买房投资，促进了我国房地产市场的繁荣，为经济增长、财政增收和促进就业发挥了一定的作用，也存在风险积累、资源错配、民生保障不足等问题。在高质量发展阶段，在供求总体平衡的市场格局下，开发商出现了房屋难卖-回款困难-外部融资紧-房企出现信用风险;地方政府出现了土地出让量价齐降，地方财政收入锐减，地方债违约风险上升;居民观望，房地产有效需求不足，等等。

房地产业需要探索新的发展模式，才能走出困境，回归良性循环和健康发展。在政府层面，要逐步优化地方政府财政收支结构，降低对土地财政的依赖。中央政府应优化地方税制，地方政府应通过发展经济培育更多税源，实现地方财政的良性循环。在行业层面，鼓励房地产业转型升级。在生产方面，加大租赁房、高品质生产生活用房等的供应，鼓励企业并购重组和业务转型，从房地产开发销售为主转向租赁经营、物业管理。在分配方面，发展保障性租赁住房和共有产权住房解决新市民和青年人住房难题。在流通方面，支持租赁置换、卖旧换新等消费升级。在消费方面，鼓励居民扩大住房消费，加强房产维护和社区更新。在金融方面，防范房地产市场风险的同时，维护房地产市场的稳定运行。

这需要多措并举建立新的房地产发展模式。这不仅要协调参与主体的行为动力机制，建立长期稳定的供求机制、价格机制、竞争机制以及利益和风险机制，提高市场主体进行房地产生产、分配、流通和消费的积极性;还要完善房地产市场监管制度、政府绩效考核制度、信息公开制度、金融与财政制度等外部制度环境，使外部制度环境和内生动力机制形成良性互动。

一方面，完善土地、新房、二手房和租赁住房市场，加强土地与房屋市场、租赁与买卖市场的协调联动，以及住房市场与住房保障的协调联动。另一方面，政府主导，充分发挥市场机制的作用，确保保障房的可持续运营，实现城镇中低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新市民和青年的住房得到改善。而且，应加强房地产基础制度的顶层设计，出台相关法律法规，确保房地产制度和长效机制的连续性和稳定性;完善配套制度(财税、金融、政府间关系制度设计和行政管理)，积极打造房地产基础制度有效发挥作用的外部环境，创新激励机制，通过集体土地入市、加强土地供应、房屋品质升级和品种创新等供给侧改革，采取减税降费、补贴等手段，加大政策性金融、商业金融和REITS的支持力度，优化监管，激发市场主体的有效需求;完善央地关系，形成合理的财权事权关系，强化地方政府房地产市场监管和住房保障绩效考评机制;积极引进和开发大数据市场监管和信息公开，健全公众参与，引导居民理性消费，形成共建共治共享的社区更新和社会治理机制。

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