北京发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》

6月10日，北京市人民政府办公厅发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(以下简称《意见》)，明确到2022年底，初步形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

土地使用权证载用途与规划用途不一致地块可收回

《意见》明确提出健全转让机制，特别是特殊情形下的建设用地使用权转让。土地使用权证载用途与城乡规划用途不一致的，政府可依法按原规划用途收回，纳入土地储备。政府不予收回的，转让前应经区级以上政府批准，原用地单位应当按原证载用途通过评估确定补偿价款;同时规划自然资源主管部门组织相关部门按新规划用途进行“多规合一”审查，明确土地出让条件，组织地价评估并确定土地使用权出让价款底价，通过土地市场公开竞价方式确定受让方。

此外，土地使用权由原用地单位竞得，由其补缴土地出让价款、重新签订出让合同后，按新规划用途进行登记(商品住宅除外)。土地使用权由其他单位竞得，由其与原用地单位签订转让合同(对原用地单位进行补偿)后，补缴土地出让价款、签订出让合同，按新规划用途进行登记(商品住宅除外)。

开发区、产业园区产业项目土地使用权转让，必须符合产业用地政策及入园合约要求。转让时，由园区管理机构或相关产业主管部门明确转让条件，规划自然资源主管部门办理相关手续。

划拨方式拿地出租须按比例缴纳租金中土地收益

《意见》明确，以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照一定比例上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，具体上缴比例由市规划自然资源委通过试点后会同各区确定并公布。

出租价格标准由各区根据土地等级、用途等因素组织评估确定。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法补办出让、租赁等有偿使用手续。各区建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

《意见》还提出，做好建设用地使用权出租服务保障。市规划自然资源委应指导各区及时在网上公布建设用地使用权出租供需信息，制定出租合同示范文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益;统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息。建设用地使用权出租的，出租人应取得不动产权证书(国有建设用地使用权证书或国有建设用地使用权及房屋所有权证书);出租人依法转让不动产时，应在转让之前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先受让权。

探索抵押资金监管机制

按照《意见》提出的建设用地使用权抵押条件，以划拨方式取得的建设用地使用权经区级以上政府批准后，可依法依规设定抵押权，依法办理抵押登记手续。划拨建设用地使用权抵押时，应明确抵押权实现后土地使用须遵守的国土空间规划条件、土地利用政策等具体要求。划拨土地抵押权实现时，属有偿用地的应优先缴纳土地出让收入。

以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同租赁期土地使用权可以依法一并抵押。以在建项目建设用地使用权抵押获取的资金，应优先用于本项目建设。

值得一提的是，《意见》放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

对经营性的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物、设施等财产进行抵押融资，抵押人、抵押权人应共同作出承诺，在抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

将建二级市场交易监管平台

规范交易方面，《意见》提出，将建立完善市土地二级市场交易监管平台，并与国家土地交易监管系统做好对接。各区结合实际完善土地市场交易系统，联通市土地二级市场交易监管平台，组织挖掘市场潜力，开展市场交易活动。

同时规范交易流程。各区要对土地转让、出租涉及的业务环节进行全面梳理，建立健全“信息发布—达成意向—合同签订—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易监管平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易监管平台公开交易;达成一致后签订合同，依法如实申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，政府可行使优先购买权。加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。

按照《意见》宗旨，将构建以信用为基础的监管机制，加强对交易各方和中介服务机构的监管。制定土地市场信用评价规则和约束措施，将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入市公共信用信息服务平台，对失信责任主体实施联合惩戒。发挥社会中介组织在土地二级市场交易活动中的桥梁作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。规范中介机构及从业人员行为，引导其诚信经营。

有何影响?

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，从当前看，以市场主体间进行转让、出租、抵押等为主的土地二级市场仍然存在一些问题，包括交易规则不健全、平台不规范等。《意见》从健全转让机制、强化出租管理、完善抵押机制、规范市场秩序以及保障措施等维度全方面的进行了合理规划，尤其在规范市场秩序方面，提出了完善严谨的监管流程，从交易平台、监管效能以及工作对接方式等角度提出更加透明且规范的要求。

此外，《意见》还明确了交易规则和创新了运行模式，对规范土地市场秩序、促进土地要素流通、推进土地资源合理分配有着重要意义。整体而言，政策重点解决了交易信息不对称和交易平台不规范等问题，健全了土地二级市场监管制度，全面加强土地交易管理，促进土地市场健康有序运行。

“当时土地二级市场面临的问题是，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、服务和监管不完善。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出，《意见》将规范土地二级市场的操作，以及增强信息公开程度。目前在很多城市的土地一级市场，对房企的购买资格等方面有着明确的限制条件，对土地二级市场的规范，将使得在土地端的调控措施得到更好的贯彻执行。记者 卢扬 王寅浩

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