“高进低出”“长收短付”模式再爆雷 小鹰找房遭遇维权

如果长租公寓平台小鹰找房没有爆雷的话，赵倩现在应该正在积极为下个月即将出生的宝宝筹备一切。

不到一个月前，赵倩想着生完宝宝之后，家里的老人也会南下深圳帮忙一起照顾，为了三世同堂住在一块不拥挤，她从小鹰找房的平台上租下了一套位于南山的三室一厅，赵倩计划一间用作主人房，一间给老人使用，还有一间要布置成宝宝房。

但现在，看着自己刚刚给宝宝置办了一半的婴幼儿用品，赵倩不知道下一步该怎么办。之后还能不能有一个安身之所已经成为一个问题。

和此前爆雷的大多数长租公寓平台一样，小鹰找房也是采用“高进低出”“长收短付”模式。即通过一次性收取租客一年或半年的租金,再月付或季付给房东,通过时间差获得资金流。

然而，这个模式却存在着巨大风险，资金流构成了房屋托管公司可以迅速扩张的基础，但也是未来资金链断裂的起由。一旦断裂，托管公司破产走人，房东和租客将会陷入两难：房东收不到租金，将收回房子赶走租客;而租客则认为租金已付清，自己没有理由被赶走。

作为小鹰找房爆雷受害者，已有少部分房东做出赶人、断水断电等一系列极端行为。即使自己的房东比较好沟通，但对于赵倩来说，这个家已经很难再安心住下去，小鹰找房爆雷一事始终像一把刀悬在心口上。

“我一年的工资就够一年房租，现在全部交完了，老公的工资要负责养孩子、生活费等开销，太难了。生孩子各种花钱的地方，真的是心慌慌。而且我现在还不能生气，得养胎。如果没有房子住，我们也已经没钱租房了，根本生活不下去。”

“长收短付”集资

这六七天时间内，小鹰找房位于深圳南山阳光科创中心B座高层的办公室，每天都被前来维权的受害者堵得水泄不通。据时代财经了解，小鹰找房在深圳拥有2700多套房源，初略估算，受到影响的业主加租客至少在5000人以上。

10月12日，在小鹰找房位的办公室里，赵倩跟着维权的众人见到一位费姓的小鹰找房高管在现场维持秩序，组织维权者扫码进行登记。其指出，因为经营不善才至此，但公司还在正常运营，争取在两到三周时间内拿出一个一揽子解决方案，由政府监督执行。

“希望大家能给小鹰找房一点时间，我们留在这里，就是要解决问题的。”但对于涉及资金金额、公司资金情况、具体的解决赔偿方案等一系列问题，费姓高管只字未提。

现场，小鹰找房一名工作人员向时代财经解释了官方口径版本的爆雷始末。今年，小鹰找房受到疫情冲击，大量房源空置，运营上已经有些力不从心。而此时，竞争对手频频从公司内高价挖角，大量员工被撬走。长租公寓作为一个线下行业，如果没有人在外把手上的房源租出去，公司将没有任何营收的，因而导致部分租金未能及时打给业主。

正当小鹰找房好不容易将团队重整完毕，有元气恢复正常运作时，网上的爆雷传闻让不少不理性的业主纷纷要求解约，如同银行挤兑危机一般，公司无力负担巨额的解约赔偿金。但她同时表示，公司正在努力筹集资金，绝不跑路。对于想要解约的房东、租客，小鹰找房将尽力把自己应该赔偿的金额分期还清，对于想要继续履约的房东、租客，小鹰也将继续提供服务。

不过，她并未否认在实际执行过程之中，公司确实存在不少高收低租的情况。其解释到，小鹰找房“高进低出”“长收短付”是为了快速冲市场，增加份额。但在与业主的合同内存在一定期限空置期，这期间不用给房东租金，同时包括维修费、服务费等一系列收益，小鹰找房整体上能够实现平账。

但据时代财经了解，情况未必如此乐观。以赵倩为例，她租下的那套位于南山区的三室一厅月租8910元，但小鹰找房方面提出，如果年付、半年付，将享受到一定的租金减免，过这种制度变相鼓励租客一次性付更多钱。据上述员工透露，在整个平台内超过40%的租客会选择年付、半年付的方式一次性支付巨额租金。

“月付是8910元，半年付是7425元，年付是6682元。半年付大概可以免两个月的租金，年付可以免三个月的租金。”

而赵倩的房东却向时代财经表示，这套房源收取的租金是9900元每月，每年有45天的空置期。以此粗略计算，在不考虑业务员佣金的情况下，租出这一套房公司每年将亏损2.6万元。

业内人士解释道，一次性收取租客半年或一年的租金,再月付或季付给房东,利用时间差，这将有利于企业在短时间内获得一大笔资金。不少长租公寓其实就是看上了这个周期差，挪用大笔资金进行其它投资、扩张。一旦资金不能及时回笼，爆雷就出现了。

不过，赵倩不认为自己的遭遇是由于小鹰找房经营不善所致，而认为这是一场有预谋的诈骗行为，是一个设计好的圈套。在微信维权群内，不少租客纷纷反应，缴纳租金时，收款人方显示的是另一家公司--三彩家。

资金去向成谜

同一天，宁芳也从龙岗来到小鹰找房位于南山区的办公室，她是长租公寓城城找房的租客，在听闻自己平台也爆雷后，被公司业务员告知来到小鹰找房的办公室进行维权登记。然而，等她到了现场，却又被现场工作人员告知城城找房的维权不是在这里。她只得第二天赶往城城找房位于福田国际商会大厦的办公室讨个说法。

不过，误打误撞的宁芳或许比其他人更接近真相。小鹰找房前员工章宇向时代财经证实，城城找房因亏损无法独立运营，后期其深圳地区全部房源以及员工都被纳入小鹰找房内。然而在不久之后，小鹰找房这边工资也发不出来了。

据章宇介绍，在8月发7月工资时，小鹰找房就已经开始出现晚发的情况。原本定在每月15号发放的工资，被拖到23号之后才发出来。再往后，就一笔工资也发不出来了。时至今日，绝大部分员工都已有两个月的时间没领到过一笔工资，也有部分员工曾在这段时间内收到过几笔十元之内的工资入账。

哪怕是此前实时结算的佣金，也一笔都没有下来过。其透露，目前，小鹰找房欠员工工资或将超过700万元。但章宇表示，他想不通为什么公司的资金一下如此紧张。

6、7月份，是小鹰租房推出史上最大特惠的时候，在当时，签约租客如果选择年付，可享受高达四个月的免租期，约等于一年时间内有三分之一的时间不再需要付房租。这一优惠对很多人来说都有非常强的吸引力。那两个月，也是小鹰租房员工工资、人数达到顶峰的时刻。

“公司一下招了好多人，一个组人山人海，每个人至少出房6-7套，很多人工资两三万。”

对于长租公寓而言，每出一套房就意味着一次性带来一笔数万元的营收，因此在这次特惠结束之后，小鹰找房账上的资金理应前所未有的充裕。但为何到了8、9两月，公司瞬间就发不出来工资、付不出租金?

“不知道他们把钱弄哪里去了”。与大多数租客、房东一样，章宇开始质疑三彩家和小鹰找房存在利益输送。他向时代财经表示，自他今年7月入职起，公司对内的说法始终是三彩家是小鹰找房的母公司。

但母公司的说法遭到小鹰找房及三彩家方面的否认。上述费姓高管表示，小鹰找房与三彩家仅仅只是战略合作关系。

数日前，三彩家董事长助理唐思琪也对媒体回应，收款账户是三彩家作为SaaS提供商，为商户提供的业务系统并对接第三方的支付结算系统，资金没有进入三彩家账户，而且也无法进入三彩家账户。三彩家作为系统运营商，没有实际参与其日常经营。

复杂股权关联，幕后主角隐现

据官网介绍，三彩家是一家生活服务行业全场景SaaS(Software-as-a-Service软件即服务)服务商，为住房租赁、物业管理公司搭建系统服务，通过人力、客户、交易结算、数据分析、产品和供应链管理等六大管理系统提升企业运营效率，降本增效。

美国证券交易委员会于9月4日公开披露三彩家上市招股书。公司计划以“SCIT”为证券代码在美国纳斯达克证券交易所挂牌上市，融资3000万美元，或将成为国内生活服务产品SaaS赴美上市第一股。

招股书披露，2019财年，原本亏损的三彩家，在向关联方西安城市社区服务集团(即城城找房)以1893万美元的对价出售了10167份租赁合同后，才终于实现了扭亏为盈，录得净利润645.77万美元。

然而，在转让了90%租约之后，三彩家收入并没有下降，而且利润出现大增。招股说明书中解释的原因是，公司把重点从租赁市场转向了转向SaaS系统以及智能锁销售业务。其中，城城找房是其最大客户，收入占比达62.2%。时代财经了解到，小鹰找房同样也在三彩家购买软件服务及智能锁。

目前并未能有直接证据证明小鹰找房与三彩家、城城找房存在股权关系，但通过公开信息不难发现，三方的关系或许没有那么简单。

如小鹰找房的股东之一高向东，曾在2017年10月，与文宁、张志杰、张斌三人成立西安宝匙共富股权投资合伙企业，同年11月高向东退出。三彩家招股书也显示，自然人股东中，文宁、汤李珍、张志杰分别持有63%、13%、4%的股权。文宁此前曾对城城找房拥有绝对控股权。

时代财经还注意到，小鹰找房的商标注册集中在陕西小鹰金控企业集团有限公司主体上。小鹰找房法人代表赵津妍自成立起就是该公司监事，直到2016年10月卸任，郝菲亦系该公司创始股东，今年6月才退出。张志杰目前为小鹰金控控股股东，此外，三彩集团官网2017年9月的一则新闻稿，则明明白白指出文宁就是小鹰金控集团董事长。

小鹰找房、城城找房、三彩家三方，股东、高管高度重叠。三彩集团董事长文宁与高向东、张志杰、郝菲、郭敏等人通过注册数十家公司，相互纠葛在一起，编织出一张复杂多变的关联网络。无论是城城找房，还是小鹰找房，更像是三彩家手中的棋子，明面上可以通过长租公寓业务为三彩家扩张SaaS业务。而背后，是否存在利益输送也不为人知。

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