国资房企样本:越秀地产发展速度和经营质量间取得平衡

一场突如其来的新冠疫情,给2020年的中国房地产市场带来巨大挑战,楼市未来走向与房企应对策略,所有人都在关注。

3月10日,越秀地产召开业绩会,2019年公司合同销售创下历史新高,核心利润和持有现金均同比上升,董事长林昭远称“比较满意”。

但疫情冲击之下,不论过往成绩多么不俗,不论背景优势如何,每一家房企都不会过分乐观。

作为国资房企样本,在综合考虑疫情、政策和市场的基础上,越秀地产制定了一个审慎的年度目标:802亿。

相比去年24.8%的增速,这个目标同比仅增11.2%。对此林昭远称,当下越秀首要关注的是现金流,要在发展速度和经营质量间取得平衡。

新的一年里,越秀还将致力于深化完善“轨交+物业”模式,加快推动国企合作以获取优质土地资源。

国资竞争力

2019年对于越秀地产来说是收获巨大的一年。

财报显示,公司去年实现合同销售约721.1亿元,同比上升24.8%,其中大湾区销售额约占58.5%,合同销售均价达到约每平方米20700元,“轨交+物业”合同销售金额约50.8亿元,占比约7%。

2019年实现营业收入约383.4亿元,同比上升45.0%;毛利率约为34.2%,同比上升2.4个百分点;股东应占利润约为34.8亿元,同比上升27.7%;核心净利润约35.1亿元,同比上升24.8%;全年每股派息0.091元,同比上升13.8%。

优于同业的业绩增速离不开其国资背景。2019年引进广州地铁作为集团第二大股东后,越秀大力发展的“轨交+物业”模式优势凸显,去年已有三个“轨交+物业”项目落地。

林昭远表示,“轨交+物业”是越秀地产的重要发展模式,未来将加强与广州地铁联动。

土地储备的增加也得益于国资之间的合作。2019年,越秀地产通过“轨交+物业”、“集团孵化-地产购买”、国企合作、 城市更新、公开市场招拍挂等多元化方式新增土储,以较低溢价在11个城市新增27幅地块,总建筑面积约为771万平方米,按权益计算建筑面积约为521万平方米。

越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示,“轨交+物业”的方式增储约315万平方米,通过国企合作拿到8幅地块,增加土储约149万平方米。两种模式总计达到464万平方米,占整个新增土地储备的60%。

林昭远强调,国企合作已成为越秀地产的重要增储渠道,这种模式不仅规避激烈市场竞争,而且成本相对可控,盈利和抗风险能力都比较强。

他表示:“在广州、江门、武汉、苏州、成都、襄阳,我们跟各个地方政府的国资平台加强进行合作,他们有土地资源但没有开发、或者相对来说开发能力比较弱”。

兴业证券认为,越秀地产多元化拿地优势凸显。2019年公司新增27幅土地,与广州地铁合作的3个轨交物业项目收购完成,总建筑面积达到300万平米;公司通过国企合作拿地获取8个项目,占年内拿地面积的19%。

截至2019年底,越秀地产总土地储备达2387万平方米,大湾区占比约51.7%,一二线城市占比约为91.4%,“轨交+物业”项目土地储备占总土地储备约为13.2%。

国资背景带给越秀的还有融资成本较低的优势。期内,越秀地产平均借贷成本较2018年上升11个基点至4.93%,但仍处于行业较低水平。其中境内发行各类债券合计73亿元,年期介于3-5年,年利率介于3.6-4.03%;持有现金约301.9亿元,同比上升11.2%,现金短债比达4.2。

审慎对待2020

2019年已成过往,对当下疫情的应对是所有房企的重点。

目前越秀地产已在抓紧复工中,林昭远希望,能尽量把今年已经损失的工期给追回来。

“除了湖北地区外,在建项目的工地复工率,按照到岗回来的施工人员比例来算,大概是85%以上,从复工的角度,估计到这个周的周末大概会有90%以上,状况应该说是不错的。”林昭远说。

越秀地产在华中地区的土地储备有450万平方米,占总土地储备的18.9%,武汉是华中地区的重要城市,越秀地产在其中也有商业地产投资。林昭远认为,武汉在土储、在年度的销售目标里占比都不超过10%,影响不是太大。

在经历了一个多月的关闭之后,许多城市的售楼处目前正在逐渐开放。“目前除了湖北地区的销售案场还没有开放,其他地区基本上全部开放了。自疫情发生以来,我们采用线上营销方式推广产品,取得一定效果。目前,内地疫情逐步减缓,来现场看房的人流是在逐渐回暖之中。”林昭远称。

从全国来看,据克而瑞统计,百强房企1-2月累计业绩规模同比降幅达到23.8%,有超8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降,对整个一季度房企销售造成较大影响。

越秀地产将2020年销售目标定为802亿元,相比2019年增长约11.4%。

拥有国资背景优势,且去年业绩不俗,这个目标会否太保守?林昭远表示,这是从管理层角度的客观安排,“除了规模发展还要保经营质量,这个目标的制定,是考虑到发展速度和经营质量的匹配。”

他强调,疫情发生以来,公司的首要原则就是确保现金流平衡,销售铺排计划和投资计划要匹配现金流角度。目前公司的现金足以覆盖短期负债,现金流充足。

按照越秀地产2020年可售货值1461亿元计,要实现802亿目标,去化率大概在55%的水平即可,与2019年基本持平。

林昭远说,“从现在开工角度、从存货角度,如果市场有爆发性增长,我们也有足够的货量去供应。”

对于未来,林昭远认为,虽然短期内受到影响,但中长期来看,疫情不会改变房地产市场的走势,“整个政策来看,国家对融资会有一定的放松,包括一些城市在调控上也有一定的放松,我认为应该会给房地产带来一定正面影响。”

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,随着复工复产生活的节奏正逐步恢复正轨,购房的需求也会逐步提上日程。

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