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哪些新一线城市最适合“居住”?

2019-12-23 15:33:37 来源:21世纪经济报道

热门综艺《奇葩说》曾有一道经典辩题:你会选择大城市的一张床,还是小城市的一套房?

这道辩题直击当代年轻人的两难选择。一方面,大城市,尤其是一线城市拥有最好的发展机会;另一方面,大城市的生活舒适度,尤其是居住体验,远远不如小城市。

随着中国城市化进程的推进,近年来,一批“新一线城市”快速崛起。这些城市的发展机会和前景并不亚于一线城市,居住成本也较一线城市有明显下降。在做出“逃离北上广”的决定后,这些城市能否成为年轻人的首选?

近期,贝壳找房推出《2019新一线城市居住报告》,以15个新一线城市为样本,分析这些城市在买卖、租赁等方面的成本,洞察新一线城市的整体居住生活情况。总体来看,新一线城市的居住负担小于一线城市,部分城市的居住竞争力上佳,并吸引了大量外地人购房和定居。

正因居住成本有所不同,在一线城市中,80后仍是购房主力,而在新一线城市中,90后已开始展露头角。

一线城市居住负担仍重

贝壳找房选取的15个新一线城市分别是成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明,与之做对照的4个一线城市为北上广深。

通过对房价收入比(套均住房市场价值/平均家庭年收入)的研究发现,天津以16.8的水平成为购房负担最重的新一线城市,杭州、南京的房价收入比也均超过15。长沙、沈阳、昆明为购房负担最低的三个城市,其中长沙的房价收入比仅为6.1。

相比之下,一线城市的购房成本仍然较高。按照测算,深圳的房价收入比达到24.4,北京、上海分别为22.5和17.5,在样本城市中,位居前三。

在租房负担方面,一线城市同样居高不下。贝壳找房通过对整租一居室房租收入比(整租一居室月均租金 / 2018年月人均可支配收入)的测算得出,北京、深圳及上海的房租占收入的七成以上,继续位居前三,北京、深圳更是达到了九成以上。也就是说,按照人均可支配收入计算,在这三个城市,整租一居室难度很大。

无论买房还是租房,广州的都是负担最轻的一线城市。广州的房价收入比为12.4,在19个城市中排名第八;房租收入比为52.6%,在19个城市中排名第九。从这个意义上说,广州已经“退居”新一线城市之列。

新一线城市中,房租收入比较高的城市为杭州、西安、重庆及成都,分别是62.3%、57.8%、54.1%、53.4%,以上城市均为近两年来人才引进比较积极的城市。

与此同时,人才引进同样发力的城市宁波、长沙及东莞,租金相对于收入而言,就显得“平易近人”,这些城市的一居室租金占月均可支配收入比重不到40%。

无论买房还是租房,住房与幸福的关联度仍然很高。相关调查显示,有94%的男性认为住房和幸福相关,而在女性中,这一比例为94.85%,并且这一状况在不同婚恋状 况的女性群体中没有明显差异。

综合买房和租房的状况,贝壳找房计算出居住负担指数,可以体现出不同城市居住负担的大小。

其中,深圳和北京的居住负担指数分别达到98.9和98.6,在样本城市中位居前两位,上海达到83.9。新一线城市中,杭州、天津、南京居住负担最重,甚至超过广州,长沙的居住负担最低,其次是沈阳及昆明。

“新一线”吸引力在提升

尽管居住负担较重,一线城市的购房需求仍然旺盛。据贝壳找房测算,一线城市中,北京购房需求最旺盛,其次是上海及深圳。新一线城市中,购房需求最旺盛的是成都,仅次于北京,高于上海,其次是天津、南京及苏州;购房需求相对较弱的城市为昆明及长沙。

但两类城市的购房群体有着明显差异:一线城市80后依然是购房主力,交易占比约为45.6%;新一线城市中,90后已经超过80后,成为了购房主力军,占比约为43.4%。居住负担小,显然是90后更青睐新一线的主要原因。

租房市场的情况类似。新一线城市中,租赁需求最旺盛的依旧是成都,仅次于北京,高于上海,其次是天津、武汉及郑州。其中,租赁需求相对较弱的城市为昆明、宁波及东莞。

在租赁人群画像中,多数城市租客年龄在30岁左右,男性依旧是主力租赁人群。

虽然“北上广”仍然是年轻人的首选,但从趋势来看,新一线城市的吸引力正在逐渐上升。比如,在东莞,外地购房者占比达到73%,这一水平仅次于深圳,甚至高于北京。在天津和杭州,外地购房者的比重也均超过50%。

随着经济发展带来的人口迁徙,以及人才落户新政的吸引,跨区域买房已经成为近些年的常态。其中,近两年来发布产业新政和人才新政的城市中,以新一线城市为主,这也增强了这些城市的吸引力。

比如,东莞一直是制造业与服务业共同主导发展的城市。2009年金融危机过后,城市经历了一次大换血。“倒闭潮”带走了大量产业及常住人口,但随后的产业升级带来了高新技术人才的增加,以及人口年龄结构的优化。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中已经明确表示:“以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。”如今,东莞正进入人口品质红利时代。

在东莞的外地购房者中,有将近4成是湖南人、湖北人和江西人。其中,湖南人占比最多。另外,湖南人还是购买广州房子最多的外地人。

调查还显示,在京津冀区域,北京、天津的房子,河北人买得最多;在长三角地区,安徽人成了主要“外地房东”——在杭州、南京、宁波、苏州四个城市外地购房者中,安徽的占比都是最高的。

在西南区域,购买成都房子的外地人,以重庆人为主;购买重庆房子的外地人中,四川人是主流。

跨区域买房的盛行,反映出现代社会在发展机会上,已经提供了多元化的选项。哪些城市更有吸引力,对于不同人来说,是见仁见智的问题。

回到文首的问题,“一张床”还是“一套房”的纠结,说明年轻人有着不同的人生观和生活方式。从基础设施建设、文化积淀、产业发展等方面看,“新一线城市”正在加速崛起,并成为年轻人新的奋斗热土;从居住负担来看,“新一线城市”也有着明显的优势。未来,这些城市的崛起能否解决年轻人的这种纠结,颇为值得期待。

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