一线城市房价齐升 二手房价格总体稳中有涨

9月14日，国家统计局发布数据显示，今年8月全国新房及二手房价整体有所上涨。值得关注的是，与一、三线城市房价涨幅继续扩大的趋势不同，随着中央及地方频繁印发收紧政策，二线城市二手房价的环比涨幅却出现了“逆行”信号。分析机构认为，随着“金九银十”销售季到来，年内楼市调控频度仍将保持频繁，且在房企融资“三条红线”全面落地前，企业以价换量概率依旧较大。

一线城市房价齐升

8月全国新房、二手房价格总体稳中有涨。其中，4个一线城市价格表现格外抢眼，新房、二手房环比涨幅较7月均有所扩大。

数据显示，经初步测算，8月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%;二手房价环比上涨1%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

“一线城市今年以来调控政策并不多，调控重点聚焦的还是二线城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，一线城市年内交易是相对旺盛的。上海部分地区还是出现抢房的现象，潜在的市场需求量是比较足的;同时，预售证有所放松，许多高端项目入市，也会带来房价整体数据的上涨。不过深圳近来发布了限购令，其房价涨幅还是有所回落。同时，从惠州、广州等城市房价上涨趋势可看出，限购令对深圳本地还是产生了约束效力。

8月，惠州新房以1.9%的环比涨幅成为此次新房价格上涨最快的城市。严跃进对此分析指出，这或与深圳近期调控有关。7月15日，深圳市住房建设局联合发布了《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》，这也被称为深圳“史上最严限购令”。

“随着深圳房价的高企和调控的升级，不排除有部分购房需求正进入到惠州市场。尤其是惠州本身房价相对便宜，深圳购房需求外溢后，自然会带动惠州的房价上涨。”严跃进说。

二线城市二手房价涨幅收窄

据统计，8月二、三线城市新房价格环比涨幅分别为0.6%和1%，扩大0.1个和0.2个百分点。值得注意的是，正当35个三线城市的新房、二手房价与一线城市齐头并进时，二线城市二手房价格则出现了“逆行”：与35个三线城市二手房价环比涨0.6%，较7月扩大0.1个百分点不同，当月二线城市二手房价环比涨0.4%，涨幅较7月回落了0.1个百分点。

“此前部分城市二手房上涨过快，和新房抢房、各类学区政策等因素有关，当时市场确实有恐慌性交易的迹象，易使二手房价上涨过快。而当前市场预期略平稳，房价也回归平稳;同时，各地也对于二手房的管控趋严，尤其是对于中介机构等管控趋严，这也约束了房价涨幅扩大。”严跃进说。

时至下半年，楼市调控一改此前宽松有余的步调，逐步进入降温通道。7月2日，杭州楼市调控升级进一步加速了全国房地产政策渠道收紧的局面。

据不完全统计，7月2日至今，发布楼市收紧政策的城市不下10城，其中包括杭州、宁波、深圳、南京、东莞、无锡、海口等，杭州和东莞曾两度发布收紧调控政策，以遏制快速走热的房地产市场，而深圳此次调控更被誉为“史上最严新政”。梳理前述城市的调控政策，南京、无锡、东莞等城市均针对离异夫妻发布购房相关规定，严查借“假离婚”之名炒房现象。

政策频放“紧箍咒”

按照往年房价涨跌规律，进入9月，房价也开始进入上行通道。但随着政策层面频放“紧箍咒”，房价涨势明朗度有限。据中原地产统计数据显示，全国房地产调控在8月单月累计次数达32次，前8月累计调控次数高达368次，与2019年基本持平。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，虽然政策力度不一，但均以收紧为主。不过，楼市调控政策基本以“稳”为主，部分城市虽然出现刺激市场政策被收回的情况，但对市场的影响并没有出现全面转向，“金九银十”之下市场将大概率继续上行。

张大伟进一步表示，预计后续至少有超30城会于近期发布不同力度的房地产收紧政策，这一趋势已然出现。“政策的发力点，也开始从一城一策逐步转向部委、监管发力。”

例如，8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析了当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)相关部门负责人参加会商。

日前，银行限制开发商融资的“三条红线”出台，计划将于明年在全行业全面推行。“三条红线”明确，“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”“净负债率不得大于100%”“现金短债比小于1倍的房企不得融资”。

随后，恒大率先在全国打响7折促销的第一枪，这一措施也引发业内关于年内房价走势的再度审度。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，预计在“金九银十”期间，在“三条红线”以及业绩指标的压力下，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。

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