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兴业证券:保利置业集团(00119)土储结构改善 公司经营持续向好

兴业证券发布研究报告称,保利置业集团(00119)近年来组织架构优化,土储结构改善,运营提效,虽然反映到财务报表端尚需时间,但看好公司经营持续向好。截至 4 月13 日,公司收盘价对应 2022 年 PB 为 0.2 倍,近 12 个月股息率约 6.3%,处于估值低位,建议投资者关注。

▍兴业证券主要观点如下:

汇兑损失及减值令利润大幅下滑:


【资料图】

2022A 公司营业收入 411.27 亿元人民币(下同),同比增长 35.7%;毛利润 110.81 亿元,同比增长 8.0%;归母净利润 8.16亿元,同比下降 60.4%,主要因存货减值以及汇率波动产生汇兑损失 6.22 亿元,较 2021 年汇兑收益 1.62 亿元下降 485%;

核心净利润为 15.19 亿元,同比下降 17.3%;毛利率和核心净利率分别为 26.9%和 3.7%,分别同比下降 7个百分点和 2.4 个百分点;全年每股派息 4.8 港仙,派息率约 20%。

2022 年公司销售表现优于行业且行业占位提升:

2022A 公司实现合约销售额502 亿元,同比下降 11%;对应合约销售面积 240 万平方米,合约销售均价为 20931 元/平米,其中内地市场合约销售均价为 20250 元/平方米,同比增长 16%,主要因公司聚焦核心城市,高能级城市销售占比提升。

根据克而瑞数据,百强房企销售金额同比降幅超过四成,公司表现优于行业;此外,公司全口径销售金额位列第 40 位,较 2021 年提升 20 个名次。

聚焦大湾区和长三角,土储结构优化:

截至 2022A,公司总土储为 1917 万平方米,权益土储 1366 万平米,土地权益比 71%,维持行业高位;其中长三角和大湾区权益土储占比提升 3 个百分点至 43%,一线城市权益土储占比提升 2 个百分点至 22%,土储结构进一步优化。

2022A,公司共新增 10 个项目,对应新增总建面 174 万平方米,分别位于上海、昆山、宁波、深圳、济南和常熟;其中上半年拿地在当年销售转化率达 18%,公司项目周转效率提高。

融资成本下降,债务结构优化:

截至 2022A,公司现金短债比为 1.7;净负债率 115.9%;剔除预收款后的资产负债率为 75.1%。公司抓住政策窗口期,提高直接融资比例,优化债务结构,降低融资成本。

截至 2022A,公司平均融资成本为 4.27%,同比下降 0.26 个百分点;有息负债中信托占比和短债占比分别为 8%和 23%,均同比下降 4 个百分点。

风险提示:

行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售恢复进度不及预期、人民币贬值。

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