华润置地拟发行11.2亿保租房公募REITs 有望成首单房企

10月9日，根据上海证券交易所披露的信息，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目状态更新为“已反馈”，该项目品种为ABS，拟发行金额为11.2亿元。在上市时，华润置地将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。

值得注意的是，这是第四单正式申报的保租房公募REITs，也是首单房企申报的保租房公募REITs。

上交所给出的反馈意见显示，主要涉及项目合规性和基础设施项目估值两个主要问题，上交所要求基金管理人充分论证底层资产是否符合规定条件，并结合项目历史经营情况、市场情况、权威数据等，说明估值模型中出租率、租金增长率等重要假设参数及估值的合理性，同时配套完善相关信息披露和风险揭示。

上交所称，要求公司对上述问题逐项落实并在30个工作日内提交《关于华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市及中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请反馈意见的答复》，并在《关于反馈意见的答复》中对反馈意见进行逐项回复并包含具体文件修订内容，同时由基金管理人和资产支持证券管理人加盖公章。

此前募集说明书的信息显示，该笔债券品种为基础设施公募REITs——首次发售，发行人为有巢住房租赁(深圳)有限公司，管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划名称为中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划，专项计划管理人为中信证券股份有限公司，项目受理日期为9月23日。

有巢为华润置地旗下的长租公寓业务品牌。截至2021年末，有巢深圳已入驻国内16座城市，管理房间量5万间，公寓管理房间总量位列央企第一。

华润置地通过此次申报，有望成为首家涉足租赁住房REITs市场的典型房企。此前内地市场现存的3只保障性租赁住房REITs的原始权益人，业务都不是以住宅开发为主业的房地产企业。

具体来看，这3只保障性租赁住房REITs为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT在8月31日同步上市。上市首日，3只保租房公募REITs全部触及30%的涨停限制。

这3只已发行的保租房公募REITs底层资产均位于一线、二线城市，且均处于生活配套设施完善的就业集中区域，均为产权型REITs。其中，深圳、厦门保租房公募REITs基础资产属于保租房，北京的属于公租房。

此次发行的华润有巢租赁住房REITs产品与其他保障房REITs最大不同有两点：一是其1个底层资产为集体建设用地项目;二是华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，保障性租赁房REITs在一定程度上打通了保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”良性循环的通路，华润置地拟分拆基础设施REITs上市，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。“另外，此举对于华润置地而言也是在积极把握国家大力发展租赁住房的趋势，抓住保障性租赁住房公募REITs的重大机遇，持续提升长租公寓业务的经营效益，对自身发展具有一定积极影响。”

另外，内地市场现存的3只保障性租赁住房REITs的原始权益人，都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水公募REITs市场的典型房企。

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