业绩会实录 | 越秀地产(00123)：房地产市场今年应该稳中向好 TOD将是未来重点发展的领域

3月15日，越秀地产(00123)在香港举行2022年全年业绩发布会。财报数据显示，截至2022年12月31日止年度业绩，该集团取得营业收入人民币724.2亿元(单位下同)，同比增加26.2%;权益持有人应占盈利39.5亿元，同比增加10.2%；核心净利润42.4亿元，同比增加2.1%；每股盈利1.2767元，拟派发末期股息每股0.307港元。

越秀地产表示，对于房地产市场，政策端，调控政策将围绕“房住不炒”， “因城施策” 总基调，从供应和需求两端持续宽松，支持居民自住及改善性合理购房需求，保持房地产市场的良性恢复和健康发展。

(资料图片仅供参考)

市场端，随着政策效力的持续释放和市场信心、购房意愿逐渐回归，房地产市场预计将筑底回升，市场规模和房价趋于稳定，但市场和房企分化加剧，市场集中度持续上升；房地产行业的市场结构和竞争结构将发生深刻变化。

土地端，短期内土地市场仍延续疲弱状态，但随着销售市场的恢复，土地市场也将逐步回暖，但市场分化明显，一、二线城市土地市场会较快反弹。稳健优质房企获取土地资源优势明显。

资金端，行业的融资环境将逐步宽松，但房企获取融资的能力呈明显分化，稳健优质房企在资金获取和融资渠道进入方面更具优势。

以下是智通财经APP整理的业绩发布会问答实录：

问：公司对于全年的供货的节奏是如何扩产的？以及，公司上个月在北京已经拿了两块地，在管理层看来，现在这个市场是投资的好的时机，全年的拿地的规划是怎么安排的？目前看公司的资产负债率情况控制在70%以内算是比较合理的水平，但是对于进一步优化资产负债表和全年的偿债的计划是怎样安排的？谢谢。

答：从政策端角度，房地产行业肯定是温和而且是暖和，房地产在去年出现大幅度下滑，因此公司判断今年应该会稳中向好，起码应该会保持目前的水平。

当然，还存在一个结构性问题，会导致分化会越来越严重，好的地方仍然一帆风顺，价格其实还在上涨，而不好的地方确实卖不出去。

我们的供货现在应该叫“抢工”“抢节点”，还是一个比较好的项目，我们抓紧推进，回流之后抓紧去淘更好的基本项目，还是一个循环。供货规模上，我们今年大概率会超过2400亿。

北上广深等核心城市的人口经济将会作为我们接下来的布局重点，我们会继续加大力度拿地，有机会的话，仍要争取。尽管去年市场不是很好，但我们仍拿下了37宗地，其中，广州拿下了10宗。从目前看，对于房地产市场仍充满信心。

资产负债表方面，我们坚持稳中求进，标准量增长，以及稳健经营，坚持按照三道红线的管理，坚持按照投资级的标准来管理我们的投资和经营。总体上，在稳健稳妥经营的情况之下，寻找更好的投资机会，为我们创造更多的效益。

问：首先，公司一直以来都是深耕大湾区，未来是会持续考虑对外部区域的一个拓展，还是会将重点是放在大湾区？其次，今年的行业跟市场走势不太清晰，想问一下公司怎么看今年的一个市场行情，公司觉得在这样的环境下，公司的竞争优势在哪里？

答：我相信，大湾区是公司的福地，所以从资源配置角度来看，大湾区仍是主体。当然，全国的市场很大，从整个经济圈的角度来看，长三角阵地从目前市场的健康程度特别大，所以公司必须加大对于长三角的投资力度。公司过去是按照“1+4”的一个模式，大湾区作为一个主战场，同时长三角应该也是公司重点的发展区域，并且，公司会在中西部地区比较核心的城市做一些资产配置。我们会在全国进行布局，重点在重要城市布局。根据过去一年的检验，我认为我们的市场配置是正确的，当然肯定还有一些可以优化的地方，我们今年将根据市场的变化，结合过去的经验，继续完善市场配置。

今年公司的增长目标仍是保持6个点的增长，但从我内心的角度讲会更高一点，核心在于，目前的政策利好，同时，投资者买房的欲望高涨，目前，二孩、三孩的家庭越来越多，换房的欲望也将更加强烈。而大家换房的核心还是在经济能不能稳，经济稳了，大家支出水平就稳了，买房的动力就越强，所以这和经济发展仍然有着密切的关系。总体上，我认为房地产是一个十几万亿的市场，要坚定信心，就可以完成今年的目标。

竞争优势方面，一直以来，我们坚持四好企业，好产品、好服务、好品牌以及好团队。经过去年的市场检验，这”四好“将会是一个长期的竞争优势。这意味着，即使公司的产品价格略高于周边，但因优质的物业服务、优秀的品牌等，客户仍会选择公司的产品，并对此有较高的认可度。

问：这几年公司在TOD项目这块开始实现了全国布局，和普通的项目相比，TOD项目有哪些优势？未来公司在TOD方面还有什么样新的规划，今年是否有新的拓展计划？月息投资比例又是多少？谢谢。

答：首先，TOD项目要感谢地铁的帮助和支持，其次，TOD项目主要是对地铁的运行区域做一个上盖，确保地铁的运行安全。总的来说，TOD项目的规模很大，它在较狭长的一个空间里面，施工空间比较小难度特别大，对于结构的要求也特别高，还得考虑到房子的震动问题。目前公司的TOD项目已交付了几期，这意味着公司的产品得到了客户的认可。在国内开发TOD领域的小组中，公司应该具备非常强大的能力。公司成立的TOD研究院，对公司开发TOD的进展有非常大的助力，特别是在成本控制以及开发速度方面。

从规划方面来看，TOD是我们重点发展的领域，除了与广州地铁长期合作外，去年还进军杭州，与杭州地铁合作了两个项目。目前找我们谈合作的城市也比较多，我们也在积极的谋划，核心就是看每个项目的指标，比如说商业住宅的成本等。

问：公司对于收并购的服务态度，2023年公司是否会考虑跟其他房企之间展开收并购合作，或者是其他层面领域的，比如说项目方面的收购，你们选择的伙伴的标准是什么？还有一个问题是，关注到两个数据在财报中有明显的变化，一个是公司期间费用率，一个是公司的融资成本，这两个数据是明显有下降的，对此，公司觉得是什么原因，未来会不会进一步下降？谢谢。

答：关于费用的下降，实际上我们主要还是通过内部的经营管理，不管是管理费用还是销售费用，均是通过管理手段来降低费用。

我举一个例子，在销售费用的控制方面，我们在2022年重点推动了线上营销的工作。线上对房屋的拓展推广，降低了通过中介渠道的比例。所以我们22年通过线上滞销的比例是达到50%，通过中介渠道已经降到20%，应该是比21年出现了大幅度的下降，所以主要是通过管理的手段。

第二个方面，随着经营规模和销售规模的增加，规模效应也会体现出来，所以表现出来两费的费率比21年是有下降的。

在融资成本这块，我们也是通过多种融资手段，抓住一些窗口机会，比如说发行公司债券，当前的利率在三个点多一点，这是一个手段。第二个手段，我们也抓住整个开发贷款利率下行的机会，一个是新增的贷款，目前公司的贷款水平在3.6%。对于存量的贷款，也在跟积极跟金融机构进行洽商，原来可能更高一点超过4或者5的利率，但现在已经申请进行适当的下调，也取得了一些成果。

至于未来整个费率，包括融资的成本会否进一步的下降的趋势，23年公司还会加强经营管理，通过我们管理的手段来提升我们整个费用控制的水平，下一个目标是进一步的控制好我们的利率水平。

那么融资成本实际上还要看整个利率的走势，包括国内利率的走势和国际市场利率的走势。当然我们希望公司整个融资的利率水平是保持在行业优势地位，我们目标是整个利率水平控制在行业前5的水平。

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