良性循环的优质房企效应，重视核心标的配置价值

在2021年尾声，房地产迎来乍暖时刻。12月6日，中央政治局会议就明确提出，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

在智通财经APP看来，良性循环政策意味着房地产企业信用修复和重塑将加快，而优质房地产龙头比如华润置地、龙湖集团筑底企稳，具备长期投资价值，仍可逢低介入。

房企融资的“冰与火之歌”

2021年下半年，房企经历融资困境后，政策逐步在9月份开启“纠偏”。9月末央行首提“两个维护”，此后央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展，试图从宏观上对房地产进行信心重塑。

10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上强调“保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款”。充分支持居民住房的合法权益，调低首付和第二套住房贷款利率，居民的个人住房贷款小幅上升。

12月3日，银保监会新闻发言人表示“现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。银行间市场试点债券融资工具支持房企发展等政策，拓宽优秀的房地产企业的融资途径。

政策端风向有所缓和，从宏观上对房地产信心重塑有所推进，房地产市场开始释放积极信号。11月居民中长期贷款（主要是房贷）同比多增162亿元，打破了过去5个月连续同比少增的局面；北京二手房成交量，在连续下跌7个月后首次在11月出现环比上涨。

根据智通财经APP观察，11月银行间商协会座谈会后，众多房企密集发行中期票据和超短融资券。11月10日，常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券，镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据；到11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企，而后11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据，招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融，企业融资“冰冻”状态有所缓解。

克而瑞地产研究报告指出，当前发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府的信用进行背书，未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。

总之，经过了近半年寒冬之后，房企融资亦出现暖意。贝壳研究院发布的数据显示，2021年11月份，11月房企境内债发行总额较10月环比上升133.5%，境内外债券共发行48笔，相比较10月份增加17笔。发行规模约为473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。

值得关注的是，房企融资趋势呈现呈现融资向头部集中的趋势。10月以来，华润置地、招商蛇口等多家大型央国企房企已完成相关固收产品发行。与此同时，龙湖集团、碧桂园等优质民企亦在上交所市场启动公司债券和资产证券化发行工作。而进入12月以来，碧桂园、龙湖等规模房企融资也有了实质性进展，涉及中期票据、CMBS、供应链ABS等。其中，在12月10日，龙湖集团发布公告显示，发行10亿元15年期中期票据，年息仅3.7%。

房企融资总额逐步上扬，叠加政策端关于适时降准的表态，央行货币政策或稳中偏松。但考虑金融机构风险偏好，信贷政策松绑将更加利好发展稳健、财务健康的央国企及优质民企。

财务健康筑牢护城河，业务稳健夯实基本盘

在“房住不炒”的主基调下，房地产市场长效调控机制逐步完善，这也对房地产企业提出了更高的要求。“三道红线”对财务指标的明确界定，全方位的金融调控，以及住宅供地“两集中”的落地，均意味着健康的财务状况，正成为房地产企业的生命线。

在智通财经APP看来，长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本，也是优质房企能率先打破融资“冰冻”的利器。

2021年龙湖集团财务盘面稳健，融资环境进一步向好。净负债率为46.0%、现金短债比为5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的绿档水平。此外，公司的融资成本由2020年底4.4%进一步下降至4.2%，获境内外全投资级评级，反应了资本市场对龙湖集团的充分认可。

（龙湖集团融资成本创新低）

2021年上半年，土地“两集中”政策无疑是市场关注的焦点。在考验企业综合运营能力之余，充裕的在手现金无疑是房企从容面对行业新趋势的决定性因素。截至2021年中期期末，龙湖集团现金及银行存款合计994.7亿元，同比增长27.8%，为资金调配、精准判断提供了充足的空间。

央企龙头招商蛇口的财务优势也较为突出。公司三道红线指标均长期位于绿档，截至2021年中期，公司净负债率34.7%，剔预资产负债率60.3%，现金短债比1.4，负债率在主流房企中处于低位。公司综合融资成本4.6%，融资余额1702.9亿元，信托等非标融资占比仅3.5%，银行贷款占比51%，融资结构优良。

财务自律构筑了龙头房企资本端护城河，而扎实的基本盘才是其行稳致远的关键。

克而瑞近期一组报告称，2021年全年，规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。但值得关注的是，市场整体降速背景之下，包括招商蛇口、华润、龙湖、金地等房企仍实现弥足珍贵的稳健增幅。比如，华润置地累计实现签约额3158亿元，同比增长10.8%；龙湖集团累计实现签约额2900.9亿元，同比增长7.2%，同时其回款率仍维持在超90%的行业高位。

融资政策或迎修复良机，优质龙头仍具长期增长动能

自今年9月份以来，房地产行业政策调控逐步进入改善区间，融资政策不再加码，同时房企发债层面已获得相当力度的支持，12月3日，恒大发布不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任的公告之后，多监管部门也表态地产相关融资条件有望进一步改善，在一定程度上可以对冲行业信用风险，目前房企境内银行间市场融资功能已有所恢复，部分房企已在增量融资额度审批以及不同融资工具的运用方面取得进展。

除此之外，通过与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号。央行、银保监会鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，支持优质房企发行债务融资工具，对于出险房企风险消化的路径指明方向，或在一定程度上带来行业格局的重构。总的来看，明年预期融资政策或迎修复良机，机构偏好国企及稳健头部民企。

长期来看，房地产行业过去“加杠杆、赌增值”的商业模式无法持续，终局演变的路径大概率是，短期看，央国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益；中长期看，多元赛道空间打开提供更多发展可能性，模式优化、综合实力突出的房企有望实现高质量发展。龙湖集团转型布局已相对完善，多航道业务并进下未来营收增长可持续性较高。目前，龙湖集团业务涵盖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。

在智通财经看来，房地产行政策的调整仍要兼顾“保增长，保民生”，因此重点城市二手房指导价格的出台与部分三四线城市“限跌令”陆续颁布。预期2022年融资政策迎来矫正修复，而行业整体调控对于短期供需层面限制措施的把控将愈加精细化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁。宏观环境的适当松绑，加上行业发展逻辑向管理经营转换，房企龙头比如龙湖集团或因财务优势，经营稳健而获得持续增长动能。

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