深入践行“1+N”布局战略，22座项目开业背后宝龙商业（09909）发展逻辑

2021年收官之作，杭州锦南宝龙广场赶在元旦前开业，画上了宝龙商业（09909）这一年圆满的句号。

回顾这一年，在“房住不炒”的政策下，降杠杆依然是房地产商主要工作，住宅及商业地产建设增速放缓，而疫情反复阻碍宏观经济复苏，物管和商管都面临较大的发展压力。即便如此，仍有优秀的企业脱颖而出，宝龙商业便是其中之一，在《新五年战略规划》下，业绩加速增长，市场持续扩张。

2021年上半年宝龙商业收入及归母净利润分别增长34.8%和59.4%，较往年明显加速，根据目前开业的项目及签约面积看，全年业绩预期将保持较高的增长水平。

2021年成长加速，新增超20个开业项目

宝龙商业是宝龙地产旗下物管及商管平台，践行“1+1+N”战略，持续深耕长三角，拓展大湾区，开拓优质市场。2021年布局加速，截至12月，已布局商业项目总数超过140个，商业签约面积超过1440万平米，其中近90个已开业项目，新增开业超过20个项目，均创下历史新高。

回顾2021年，该公司在长三角地区已布局96个项目，占比总项目近70%，其中南京、上海、杭州、宁波的项目数分别达到7个、12个、12个及14个。大湾区主要包括广东、中国香港及中国澳门，目前已布局7个项目，今年11月，该公司珠海高新宝龙广场正式开业，引入超200家品牌，其中区域首进品牌超过30%，首日客流量即突破23万。此外，该公司积极外拓项目，截止12月共外拓34个项目。

不断扩张项目资源，为业绩增长带来了保障，截止12月份，宝龙商业已有88个已开业项目，较上半年增加了17个项目。实际上，从上半年财报也可以看到，上半年开业了4个（均位于长三角），而下半年有18个计划开业的项目，是上半年的4.5倍，其中宝龙广场10个，宝龙天地及其他特色商业项目8个，覆盖长三角的有16个，珠三角有2个项目。由新开项目推断，预计下半年业绩增速将远高于上半年。

在商业地产领域持续耕耘，宝龙商业已打造出行业标杆品牌。而凭借着品牌实力，以轻资产管理模式进行快速扩张，主要包括委托管理模式、资讯管理模式及咨询顾问模式，对于母公司宝龙地产提供的项目以委托管理模式管理，而第三方则大都以咨询顾问模式管理。从方向上看，以商业地产为主，住宅地产为辅，轻资产模式下，满足快速扩张需求同时，盈利水平也比同行要高。

该公司商业地产运营的利润率要高于住宅地产，以今年上半年分布利润率来说，前者为29.2%，高于后者7.39个百分点，而前者的收入份额超过80%。该公司毛利率及净利率保持向上的趋势，今年上半年分别为32.7%及17.3%，分别较2018年度提升3.8个百分点及6.17个百分点。

深入践行“1+1+N”战略，未来前景可期

智通财经APP了解到，“1+1+N”战略是宝龙集团于2020年提出，即重点布局长三角、大湾区，关注其他机会型优质地区，同时提出《新五年战略规划》，规划五年内自持购物中心超百座、核心利润超百亿及权益销售额超千亿。

从市场前景看，长三角地区及大湾区均得到政策支持，2019年以来政府频繁发布发展支持文件，物业管理（住宅管理及商业管理）市场规模保持双位数的增速。比如长三角地区，2020年物管市场规模为1235亿元，近五年复合增长率12.4%。两大地区均具有市场前景，为“1+1+N”战略带来机遇。

宝龙商业和宝龙地产同作为宝龙集团旗下公司，具有发展协同性，均以“商业地产+住宅地产”作为双轮驱动，聚焦长三角，布局三四线等低线城市。从项目来源看，宝龙地产建设的项目基本都会给到宝龙商业，截止今年6月，宝龙地产土储达3775万平方米，可满足未来几年项目供给需求。

实际上，宝龙商业作为践行者，不仅可以通过宝龙地产获得项目，同时还积极开拓第三方项目资源，如2020年打造了宝龙星汇品牌，专门承接第三方项目，今年上半年新增项目建筑面积中，宝龙星汇品牌占了30%。当然，“1+1+N”战略开拓市场区域，业绩还是要看提供的产品及服务。

宝龙商业打造多样化商业产品体系，包括宝龙广场、宝龙天地、宝龙城、宝龙一城以及宝龙星汇，定位不同消费水平客户群体，而精准布局也使得出租率很高，同时每年都在提升，今年上半年为92%，同比提升近五个百分点。以晋江宝龙广场项目来说，期间出租率由最低时的73.7%增加到100%。

此外，该公司通过科技赋能管理，提升产品及服务水平。该公司于2018年与腾讯合作启动了“纽扣计划”，今年继续深度绑定腾讯，5月份双方以同条件各自向悦商科技增资五千万，进一步打造科技内核，建立生态优势。该公司还构建智慧商业大数据平台，如上海宝杨宝龙广场落地了智慧安防服务、智能清洁机器人，用智能提升效能，以科技赋能管理，合理管控运营成本，该公司利润率逐年提升，科技赋能作出了一定贡献。

宝龙商业强劲的业绩增长水平获得了各大投行机构的认可，截止目前，共有花旗、野村、摩根大通、中金公司等超过25家境内外机构发布覆盖报告，并有多家机构追投评级，并提升目标价。比如中泰国际近月前发布研报，认为该公司商场运营显著提升，品牌成长逻辑加强，并上调目标价至32.8港元，较现价高出126.2%。

综上看来，2021年，宝龙商业向市场交了一份满意的答卷，深入践行“1+1+N”布局战略，超过20个新开项目将驱动2022年成长继续加速。该公司具有显著的行业优势，宝龙地产的项目储备、第三方的开拓及合作、品牌实力以及科技赋能都为公司带来强劲的竞争力，而目前估值水平较投行给的目标价仍有较大的差距，值得关注。

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