合凡基金“釜底抽薪” 对佳兆业(01638)违约仅是冰山一角

2020年7月，当当网创始人李国庆撬保险柜拿资料的壮举，一度是业界茶余饭后的谈资。

没曾想，仅仅过了一年多的时间，房企界和金融界也发生了一则关于开保险柜的事件。

11月24日晚间 ，一份题为《关于请求查办保险柜失窃的函》在网上传得沸沸扬扬。函件涉及主体包括合凡(广州)股权投资基金管理有限公司(简称“合凡”)，佳兆业集团(深圳)有限公司(简称“佳兆业”)，落款单位为合凡，落款时间为2021年11月23日

具体而言，合凡在函件中指出，未经合凡方面同意，佳兆业于2021年11月22日晚擅自关闭保险柜放置区域视频监控，搬走存放营业执照、公章，财务章等共管物品的保险柜，目前该保险柜及保险柜内的共管物品下落不明，合凡方面已经向公安机关报案。

需要指出的是，深圳南湖派出所接案后便去了现场调查取证，结果发现保险柜依然完好，并未在合凡不知情的背景下被打开。

这也就是说关于佳兆业(01638)开合凡保险柜实属一场“乌龙”。

不过，撇开这一场保险柜乌龙事件不谈，也是时候扒扒合凡和佳兆业的“恩怨情仇了”，毕竟这两天关于合凡与佳兆业“合作破裂”、“关系闹僵”的新闻也是非常多了。

事情的开始，来源于合凡不顾契约精神的“退出术”。

近日，一份关于《“合凡容祥伍号私募股权投资基金”投资协议》解除通知在网上传出。

(图片来源：网络)

从这一份解除通知可以圈出两个重点，具体如下：

一是，合凡与佳兆业深圳，关联方澎湃置业(深圳)有限公司于2021年3月12日签署投资协议约定，合凡发行“合凡容翔伍号私募股权投资基金”，并由，合凡代表基金通过向澎湃置业增资取得澎湃置业45%股权并应依约募集及支付70000万元的投资款。不过，截止2021年5月27日，合凡募集的投资基金金额仅为人民币3.46亿元，未按协议约定足额支付投资款项。

二是，由于2021年10月房地产政策调控，市场行情遇冷，叠加国际评级机构无故下调海外债信用评级，合凡于2021年11月3日，在未经合理知会的情况下，突然向广州南沙法院申请诉前财产保全并同时冻结佳兆业集团公司多个银行账号、多个项目公司股权及查封数百套在售房产，合凡不顾契约精神无故终止协议及超额诉前查封的违规行为，已造成佳兆业在售项目被迫暂停，同时导致一系列购房业主维权事件，品牌负面影响，及多家金融机构停止出款等恶劣后果。

从上述圈出的重点来看，合凡的退出就犹如一记闷棍敲在了佳兆业头上，但合凡带来的“伤害”还不止与此。

此次合凡提出了诉前财产保全申请，请求查封、冻结或扣押的资产体量远高于此，包括了佳兆业深圳、深圳市吉丽房地产开发有限公司、博罗县桂芳园房地产开发有限公司名下价值约4.3亿元的财产，以及澎湃置业名下价值6924万元的财产，两项财产合计约5亿元。

为什么会这样呢?

这就牵扯到了另一项铺垫许久的合作：据相关知情人士披露，9月，因地产行业形势下行，合凡曾向佳兆业提出追加其他在售项目作为补充担保;10月，它又以“暂停项目正常业务用印”与佳兆业谈判，促使后者增加担保措施。与此同时，合凡在法院递交材料，申请对后者名下财产进行诉前保全。

看到这里，笔者都要对合凡“一手追加担保，一手收集资料超额保全”的操作拍案叫绝了。

更绝的是，在前文提到的投资约定协议中，还涉及了“配合用印”事项，这里面就涉及到了保险柜这一要素。

“在投资过程中，合凡资产派驻投后管理人员进行日常管理，共管方式为将共管证章照物品放置于保险柜中，双方同时持有保险柜的开箱钥匙，只有双方同时在场的时候才能打开保险柜。同时在共管地安装监控摄像头，双方均有权接入随时查看保险柜情况。”

至此，也就发生了佳兆业开合凡保险柜的乌龙事件了。

暂且不论开保险柜乌龙事件孰是孰非，但看得出来，合凡种种不顾契约精神的“跳船”之举还是挺让佳兆业“受伤”的。

事实上，不仅佳兆业受过合凡的“跳船之伤”，还有恒大、仁禾等房企也均中过合凡的“招”。

举例来说，合凡股权投资曾向法院申请冻结宁波用六资产管理、宁波仁禾房地产开发等银行存款2.43亿元元或查封、扣押其相应价值财产，同时将其诉至法院。但最后，合凡又离奇撤诉。

另据相关数据统计，今年以来，合凡股权投资退出了当代置业、世茂、恒大、中南、新力、中梁等房企所在的11家项目公司。需要指出的是，合凡退出的节奏也要明显快于新增的节奏。上半年一共新增6个基金，但是退的有十几个。

合凡退出之术玩得这么娴熟，没点本事还真不行。

据智通财经APP了解，合凡股权投资成立于2017年7月，注册资本1133万元，法定代表人为姜海。股权结构方面，姜海通过直接加间接方式实际持有该公司74.5672%股份，是合凡股权投资的实际控制人。

据不完全统计，在2017年成立至今的四年中，合凡股权投资所投的地产项目超过30个，合作房企包括碧桂园、恒大、融创、正荣、中梁、蓝光、新力等，多为大中型主流房企。从持股比例上看，为了方便日后退出，合凡股权投资在项目中的持股多在20%-49%之间。而在其所投的房地产项目中，实现顺利退出的项目已达上十个。

而合凡股权投资的背后，是更大的私募基金资产管理公司合凡资产。它是合凡资产的两个私募基金管理牌照之一，后者旗下的另一个私募基金管理公司为深圳合凡资产管理有限公司。

据官网介绍，合凡资产，是中国的房地产私募基金管理公司TOP10，曾与碧桂园集团、绿地集团、阳光城集团、世茂集团、奥园集团、融信集团、祥生集团、新力地产、中南置业等大型地产商合作，发行基金产品超70支，已退出产品全部按期或提前退出。

除此之外，合凡背后的实际控制人也不简单。据悉，姜海为合凡资产总经理，负责统筹管理合凡资产。其曾任职君华集团(现雪松资本)副总裁、复地集团战略运营中心副总监、卓越集团企业管理部副总经理等，房地产从业10年以上。

行文至此，相信大家已经彻底弄清楚了合凡与佳兆业的恩怨情仇了。

往更深层次来看，合凡与佳兆业合作破裂的背后，也撕开了地产商和资本方“不能同苦，只能共甘”的这层遮面纱，而这一次也许仅仅只是一个开始。

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