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北京租房市场已透支,短期内租金难回高位

2020-06-29 10:51:54 来源:证券日报网

突然而至的北京“二次”疫情让刚有回温的北京租房市场再次陷入阴霾。

以北京丰台区六里桥附近的小区为例,《证券日报》记者通过走访发现,4200元/月就能租到临近地铁站的一居室,而去年同期的价格基本都在5000元/月以上。

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北京丰台区六里桥附近房租价格 摄/于琦

“疫情确实让北京的租房市场有所降温,一居室的租金基本上都要比去年同期便宜几百块。”用了几天的时间就找到了一居室的项颜对《证券日报》记者感叹道:“尤其是近期,北京再次出现确诊病例,使得北京市6月份的房租优惠力度比以前更大,房租要比前两个月还要低200-300元/月。”

房多客少:租金降了交易量也难升

一面是受疫情影响,延迟回京或离开北京的房客源;一面是市场过于乐观而囤积的大量房源,本应该在6月份供不应求的旺季市场在今年的动作显得十分迟缓。一组数据或许更能说明北京租房市场行情的冷淡。

我爱我家研究院数据显示,6月份前三周(6月1日-6月21日),北京住房租赁交易量较5月份同期下滑5.78%,较去年同期下滑3.17%。其中6月份第三周(6月15日-6月21日)租赁交易量较第二周下滑19.27%,降幅较大。租金方面,6月份前三周(6月1日-6月21日),整租交易的套均价为每月5743元/套,去年同期下跌7.43%。贝壳研究院的数据也显示,北京6月份第三周成交量相比第二周下降了31.0%,租金水平相比上周下降1.4%。

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成交量迅速下降,租金逐步下跌,北京租房市场的萎靡也让从业者不知所措。

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“与其将房屋空置,还不如低价出租。”有中介告诉《证券日报》记者:“一方面,我们有一部分房子是跟房东签了比较长的合约租下来的,然后再转租给租客,现在就可以直接下调价格;另一方面,受疫情影响,前阶段积压房源过多,目前还处于去库存的阶段,空置房屋不如低价出租,所以整体上租金是下滑的。”

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者分析称:“今年租金上涨的可能性已经不大了。”

“疫情肯定是影响北京房屋租赁市场的一个最重要因素;其次是过去几年租金的持续上涨也透支了市场未来几年的行情,短期内租金难回高位;最后则是人口流动的影响,再加上普通人的收入水平无法支撑房屋租赁市场的持续高位运行,这才导致了现下北京房屋租赁市场的平淡。”张大伟如是说。

除了租金的下降之外,为进一步吸引租客,有一些中介的门店还推出了服务费/中介费打折的优惠。“我们家附近的一家中介门店的服务费已经低至七折。”项颜跟《证券日报》记者透露:“目前,各个门店的优惠力度应该是有所不同。”

回归理性:租赁市场后续创新要跟得上

“对于北京来说,现在最大的问题就是长租公寓企业出现了一定程度的亏损。因为他们过于乐观地估计了租金上涨的预期,给了业主比较高的租金,现在又面临解约的问题。”在张大伟看来,看似降温的市场其实更是一种回归理性的体现。

张大伟对《证券日报》记者分析称:“长租公寓量过大,占比过高,一旦长租公寓企业的房源租不出去,每个月折损的租金还是比较大的。”

“长租公寓企业之间的竞争推涨了房租,这使得市场陷入到非健康的形态中,现在的降温只是市场理性的一种回归。”张大伟说道。

对于房屋租赁市场来说,囤积房源意味着高风险和重资产。“有的长租公寓企业抱有赌博的心态,认为房屋租赁市场仍会持续高温发展,所以收购了大量房源试图凭借租金上涨来进一步牟利。”张大伟坦言:“如今看来市场是无法支撑的。”

“长租公寓收购的房源过多,使得整体市场从去年开始,供应就出现了过剩的现象。”居研究院智库中心研究总监严跃进也对《证券日报》记者表示:“如今产业经济形势趋弱,对房屋租赁需求也产生了抑制作用,这都为行业带来了压力。”

对于当前的北京住房租赁市场形势,严跃进较为乐观。“随着近期北京疫情应对能力的增强,各种风险可控的房屋租赁市场其实还是有前景的。”

他认为,“北京房屋租赁市场的压力一定是有的,但也要同步推进市场的改革。其一,要严格遵守法律法规的红线,把所有房源、交易往政府搭建的租赁平台上靠拢,对房源进行实时把控;其次,后续的创新也要跟得上,比如推进租售同权、租金资产证券化等模式,只有把这些做到了,才有助于房租租赁市场的健康发展”。

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