北京租房市场已透支，短期内租金难回高位

突然而至的北京“二次”疫情让刚有回温的北京租房市场再次陷入阴霾。

以北京丰台区六里桥附近的小区为例，《证券日报》记者通过走访发现，4200元/月就能租到临近地铁站的一居室，而去年同期的价格基本都在5000元/月以上。

北京丰台区六里桥附近房租价格 摄/于琦

“疫情确实让北京的租房市场有所降温，一居室的租金基本上都要比去年同期便宜几百块。”用了几天的时间就找到了一居室的项颜对《证券日报》记者感叹道：“尤其是近期，北京再次出现确诊病例，使得北京市6月份的房租优惠力度比以前更大，房租要比前两个月还要低200-300元/月。”

房多客少：租金降了交易量也难升

一面是受疫情影响，延迟回京或离开北京的房客源;一面是市场过于乐观而囤积的大量房源，本应该在6月份供不应求的旺季市场在今年的动作显得十分迟缓。一组数据或许更能说明北京租房市场行情的冷淡。

我爱我家研究院数据显示，6月份前三周(6月1日-6月21日)，北京住房租赁交易量较5月份同期下滑5.78%，较去年同期下滑3.17%。其中6月份第三周(6月15日-6月21日)租赁交易量较第二周下滑19.27%，降幅较大。租金方面，6月份前三周(6月1日-6月21日)，整租交易的套均价为每月5743元/套，去年同期下跌7.43%。贝壳研究院的数据也显示，北京6月份第三周成交量相比第二周下降了31.0%，租金水平相比上周下降1.4%。

成交量迅速下降，租金逐步下跌，北京租房市场的萎靡也让从业者不知所措。

“与其将房屋空置，还不如低价出租。”有中介告诉《证券日报》记者：“一方面，我们有一部分房子是跟房东签了比较长的合约租下来的，然后再转租给租客，现在就可以直接下调价格;另一方面，受疫情影响，前阶段积压房源过多，目前还处于去库存的阶段，空置房屋不如低价出租，所以整体上租金是下滑的。”

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者分析称：“今年租金上涨的可能性已经不大了。”

“疫情肯定是影响北京房屋租赁市场的一个最重要因素;其次是过去几年租金的持续上涨也透支了市场未来几年的行情，短期内租金难回高位;最后则是人口流动的影响，再加上普通人的收入水平无法支撑房屋租赁市场的持续高位运行，这才导致了现下北京房屋租赁市场的平淡。”张大伟如是说。

除了租金的下降之外，为进一步吸引租客，有一些中介的门店还推出了服务费/中介费打折的优惠。“我们家附近的一家中介门店的服务费已经低至七折。”项颜跟《证券日报》记者透露：“目前，各个门店的优惠力度应该是有所不同。”

回归理性：租赁市场后续创新要跟得上

“对于北京来说，现在最大的问题就是长租公寓企业出现了一定程度的亏损。因为他们过于乐观地估计了租金上涨的预期，给了业主比较高的租金，现在又面临解约的问题。”在张大伟看来，看似降温的市场其实更是一种回归理性的体现。

张大伟对《证券日报》记者分析称：“长租公寓量过大，占比过高，一旦长租公寓企业的房源租不出去，每个月折损的租金还是比较大的。”

“长租公寓企业之间的竞争推涨了房租，这使得市场陷入到非健康的形态中，现在的降温只是市场理性的一种回归。”张大伟说道。

对于房屋租赁市场来说，囤积房源意味着高风险和重资产。“有的长租公寓企业抱有赌博的心态，认为房屋租赁市场仍会持续高温发展，所以收购了大量房源试图凭借租金上涨来进一步牟利。”张大伟坦言：“如今看来市场是无法支撑的。”

“长租公寓收购的房源过多，使得整体市场从去年开始，供应就出现了过剩的现象。”居研究院智库中心研究总监严跃进也对《证券日报》记者表示：“如今产业经济形势趋弱，对房屋租赁需求也产生了抑制作用，这都为行业带来了压力。”

对于当前的北京住房租赁市场形势，严跃进较为乐观。“随着近期北京疫情应对能力的增强，各种风险可控的房屋租赁市场其实还是有前景的。”

他认为，“北京房屋租赁市场的压力一定是有的，但也要同步推进市场的改革。其一，要严格遵守法律法规的红线，把所有房源、交易往政府搭建的租赁平台上靠拢，对房源进行实时把控;其次，后续的创新也要跟得上，比如推进租售同权、租金资产证券化等模式，只有把这些做到了，才有助于房租租赁市场的健康发展”。

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