住房抵押贷款发展迅速 防止违规资金进入楼市

“可以办理房产抵押贷款的，但是贷款款项不能用于买房和炒股，只能用于经营性投资。”11月15日，《证券日报》记者以客户身份走访位于北京的一家招商银行门店时，一位业务员向《证券日报》表示，“对于抵押房产贷款的资金我们是有监管的，很久以前就不允许这部分资金进入股市和房地产领域了。”

“我抵押了别墅，然后把这部分原始资金用于创业，两年来公司已经找到了成熟的商业模式，计划未来两三年将启动上市事宜。”某企业创始人向《证券日报》记者透露，“现在别墅还抵押着呢，每一天都在压力中度过，但是团队很有干劲，现有的团队联合创始人也有抵押房产后入股的。”

不难看出，为了便利企业和群众融资优化营商环境，不动产抵押贷款发放和监管越发完善。11月10日，国务院办公厅印发《全国深化“放管服”改革优化营商环境电视电话会议重点任务分工方案》(以下简称《分工方案》)，对下一阶段深化“放管服”改革优化营商环境工作作出部署。该《分工方案》明确了五个方面25项重点任务，其中第18项任务中提及，加强不动产抵押贷款和登记业务协同，在银行等金融机构推广应用不动产登记电子证明，便利企业和群众融资。

住房抵押贷款发展迅速

“从过去数据来看，我国房地产业的金融属性在不断增强，2002年对金融业的完全消耗系数为0.096，到2015年上升到0.139，增长了45%，同期完全分配系数从0.049上升到0.109，增长了122%。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，可以看到，房地产业对金融行业的拉动作用及进一步推动金融行业发展的作用均在加强。

宋红卫进一步称，近年来我国住房抵押贷款发展迅速，这跟我国房地产业快速发展有直接关系，截止到2020年9月底，我国住房按揭抵押贷款余额规模33.59万亿元，同比增长15.6%。近年来我国住房抵押贷款二级市场也发展迅速，尤其2015年以后，2019年MBS规模达到5163亿元，较2015年增长了14.7倍，占到银行间资产证券化规模的50%以上，并且呈现继续扩大的趋势。

“住房抵押贷款及二级市场的快速发展最大的影响是存量资产可以实现再货币化，能够实现不动产流动性增强，盘活存量资产的作用。”宋红卫向《证券日报》记者表示，从企业和居民端来看，可以进一步增加融资渠道，增加投资和消费的能力;从金融机构来讲，可以增加信贷规模，借助MBS可以控制、降低风险的作用。

防止违规资金进入楼市

“若是不动产抵押后的资金是进入实体经济的，那么抵押工作会更容易开展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，加强不动产抵押贷款和登记业务协同可以提高工作效率，但是对违规的抵押做法，依然会管控，尤其是防范违规资金进入房地产市场。

值得关注的是，有业内人士曾向《证券日报》记者透露，有些房产抵押贷款的资金存在着流入楼市的现象，如果这种违规资金不得到有效监管，将扰乱楼市。

“确实存在这种现象，当前小微信贷、普惠金融进入房地产领域的情况也存在。”宋红卫向《证券日报》记者透露，这个问题只能通过加强政策引导和强化监管来实现，从金融机构本身来讲，做到监管的成本太高，并且监管的动机不强。因此，只能自上而下的设置监管措施，做贷款的穿透式监管，即最终用途的监管，实现房地产业健康发展和金融市场风险可控。

“有一些企业也有住房投资，也是需要管控，防范变相炒房。”严跃进向《证券日报》记者表示，在不动产抵押贷款这一块，便利企业和群众融资的同时，也需要防范资金违规进入房地产市场，造成部分城市房价大涨大落，防止企业和个人利用违规资金炒房，扰乱房地产市场。

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