铁路、棚改助力楼市兴起 高价土拍成拉动房价上涨因素之一

随着三季度房地产市场调控政策的不断收紧，各地楼市得到了有效降温。国家统计局数据显示，今年9月份北上广深的商品住宅销售价格环比涨幅均有所回落。不过与广受关注的一线城市相比，以徐州、淮安、盐城为代表的苏北楼市则在“金九银十”促销季迎来逆势大涨。

据国家统计局发布的9月新建商品住宅销售价格指数报告，徐州以1.4%的环比涨幅位居70个大中城市首位。在民间榜单“100城二手房冰山指数涨幅排名”上，淮安、盐城在10月连续4周跻身榜单前三强。而徐淮盐房价上涨的背后，与近年来苏北地区铁路发展、大范围棚改、土拍不无关系。

铁路、棚改助力楼市兴起

对于二三线城市来说，“金九银十”向来是房企降价跑量促销的旺季，而徐州、淮安、盐城的房价却呈现“不降反增”的态势。

安居客平台数据显示，徐州10月份新房成交均价1.10万元/㎡，环比增长3.82%、同比增长19.79%。在二手房市场，据中国房价行情网统计，徐州10月二手住宅平均单价11504元/㎡，环比增长0.95%、同比增长8.3%。

徐州云龙区一家房企的营销人员告诉记者：“实际情况看，徐州9、10月份整体新房成交均价略有小涨，云龙区新房难求，已经达到1.8万元/㎡-2万元/㎡，因为拿地价格也高了。目前，云龙区新房卖的火爆的楼盘有红星·云龙金茂悦、百悦城，还有马上开盘的金地时代艺境。金九银十期间，徐州二手房成交量有所提高，其中云龙区二手房成交均价在1.7万元/㎡-2.1万元/㎡之间。”

有徐州市民向记者表示：“近年来徐州房价上涨主要是因为城市建设和外来人口增多，徐州作为淮海经济区核心城市，吸引着下属县、镇和周边河南人口的入驻，且徐州是苏鲁豫皖四省交界的结合处，交通上衔接南北、横贯东西，地理位置很优越。”

记者注意到，徐州作为中国第二大铁路枢纽，目前已建立起以京沪高铁、郑徐高铁、徐连高铁和徐宿淮盐高铁为骨架的“放射性”高铁枢纽，四通八达的交通网也给盐城、淮安等铁路沿线城市的经济发展、城市建设带来了新动力。

据盐城市住建局统计，1-9月份，盐城全市和市区商品住房(不含保障房)销售合同均价分别为8204元/㎡、10219元/㎡，同比分别增长4.1%、3.9%;全市和市区二手房成交面积达421.4万平方米、217万平方米，分别同比增长22%、22.4%。

今年10月，盐城市住建局发布的房产第一期报告显示：房地产一季度受新冠肺炎疫情影响较大，上半年已基本恢复到正常水平，全市三季度销售量价齐升，10月份以来整体保持平稳态势。下半年，全市对房价较高、库存较少的个别热点区域适度加大了住房用地供应总量，同时，加快全市棚改安置房建设和老旧小区改造，有效满足市场需求，保持房地产市场供需平衡。

盐城市一名二手房中介经纪人告诉记者：“目前盐城棚改安置房和老旧小区改造集中在城北片区，棚改及旧改政策对二手房市场提振作用很明显。以往二手房流通率很低，但是9、10月份来看，盐城二手房成交量还是很高的，需求量多，我们现在做业务都需要客户提前预约了。”

从棚改政策看，江苏省财政厅今年预拨2020年省级改善苏北地区农民群众住房条件专项资金近59亿元，为支持苏北地区按下改善农民群众住房条件项目开工“快进键”。截至4月底，省财政已累计预拨省级专项资金166亿元，其中：徐州市39亿元、连云港市26亿元、淮安市29亿元、盐城市42亿元、宿迁市30亿元。

受益于棚改及老旧小区改造，淮安市二手房价格也水涨船高。中国房价行情网数据显示，今年10月份，淮安二手住宅平均单价10303元/㎡，环比增长1.31%、同比增长21.92%。

当地一名房产经纪人告诉记者：“我们9、10月份二手房业务量确实比平常多了一点，开明中学、青江中学周围的二手房成交量多一点，成交价格方面，可能受棚改、旧改消息影响而有所带动和提升。”

高价土拍成拉动房价上涨因素之一

苏北楼市兴起，除了与铁路发展、大规模棚改及老旧小区改造有关外，高价土拍和大品牌房企的入驻也成了房价上涨的关键因素。

据克而瑞发布的数据，截至今年10月，苏北五市宅地共挂牌约5697万平方米，成交约5350万平方米，与19年同比供求齐升，供应同比上涨7.43%，成交同比上涨15.45%。

10月份，苏北土地成交量依旧保持高位，五市土地成交量超750万平方米。多个城市地价刷新，建发、碧桂园、万科等品牌房企强势摘得热门地块。其中，徐州土地成交约284万平方米，品牌房企方面，德信、新城、中骏均有所收获;盐城土地成交约202万平方米，万科，新城等品企落子;淮安10月更是地王频出，20日，淮安国联竞得清江浦区大同路南侧地块，成交楼面价7100元/㎡，成为淮安新地王;时隔2日，建发首进淮安，成交楼面价9321元/㎡，成为淮安最新单价及总价地王。此外，碧桂园淮安连下两子，均为区域内高价地。

易居克而瑞部门副总经理谬萌在接受《证券日报》记者采访时表示，由于近两年土拍比较活跃，苏北楼市涨幅惊人，这与高铁基建、城市规划相呼应;同时，随着大品牌房企的进驻，商品住宅品质有较高提升，自然就拉高了价格。此外，近年来分类调控下的楼市轮动，苏州、南京、无锡等苏南城市房地产处于高位，相当一部分置业需求转移或回流苏北，这也是促使苏北房价上涨的一大因素。

针对苏北楼市火爆现象，IPG中国首席经济学家柏文喜向记者解释道：“二三线城市房地产市场火热，一方面是由于缺乏投资渠道，而当前通胀压力又比较大，避险性投资推动了房地产需求：另一方面，疫情发生以来，地方财政增支减收的压力较大，政府需要采取各种变相措施推动楼市和土地市场来化解财政压力”。

不过苏北房价到底能涨到几时?中国人民大学金融科技和区域经济研究领域助理教授王鹏在接受记者采访时表示：“苏北楼市涨幅过快，炒作因素大于实质因素。在中国传统观念以及实际生活中，住房和家庭、历史因素联结，被赋予了更大的含义。从长线来说，在未来的发展中，全国的新增房屋数量与人口数量会基本持平，未来住房市场是从增量市场向存量市场转移的，交易的主力军更多会在二手房领域。”

在王鹏看来，未来房价大概率会分化发展，房屋属于商品范畴，逃不开供求原理，当地总体的生产水平，物价和工资水平会决定房价的基础。未来一定是新一线、能吸引人的，有特色有产能的城市房屋能升值。剩下的大量中小城市，无论现在的房价怎么炒作，城市没有发展潜力、没有产业，也留不住人才，消费力跟不上，房价虚高的势头一过，还是会走向回落。

“综合来看，苏北的房价，即使部分中心城市可能会有一定的需求，但总体来说，苏北的房价现在属于异动状态，是需要相关金融部门和房管部门来进行综合调控的。”王鹏表示，在房住不炒的大背景下，未来更多是多元层次来增加保障房的供给，包括公产房、限价房、长租公寓等，再加上改善型住房，未来中国房价会逐渐走向平稳，走向一种健康的发展态势。

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