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五矿地产(沈阳)100%股权摆上货架

9月28日,在预披露结束近六个月后,五矿地产(沈阳)有限公司(简称“五矿地产(沈阳)”)100%股权被正式摆上了货架。

作为沈阳“地王”的承载者,五矿地产(沈阳)曾凭借五矿弘园以及世家金城两个项目在沈阳赢得极高的知名度。而如今随着布局重心的转移,五矿地产似乎已起了抽身沈阳的打算。可以看到,经过数年的开发,这块“地王”前两期住宅开发已基本完成,而伴随着项目公司的转让,曾在项目第三期规划中出现的“五矿沈阳LIVE”似乎已充满了变数。

7年未见的商业综合体

时间回到7年前,自成立之日起,五矿地产(沈阳)在沈阳本地便备受瞩目。

随着万泉公元以及紫晶御府两个项目收官,2013年,五矿以11.29亿元的总价拿下了沈阳市的明星地块“于洪省体育训练中心”,这个价格超过了此前龙湖地产创造的10.4亿元,一时成为沈阳的新总价地王。

根据彼时披露信息,“于洪省体育训练中心”是一幅大型粮仓地块,地块位于沈阳北部,占地面积约132617.64平方米,根据容积率上限计算,总建面将超过40万平方米,对应楼面价约2700元。

晚于这宗地块土拍两个月成立的五矿地产(沈阳),自出世便担起开发这个“地王”项目的重任。资料显示,五矿地产(沈阳)在该地块上先后开发了五矿弘园、五矿世家金城等项目,并取得了不俗的销售成绩。根据本次转让文件显示,“相关地块一期及二期项目已经开发完毕并实现绝大部分销售。”

回到本次挂牌交易中,五矿为五矿地产(沈阳)100%股权开出了6.26亿元的报价,与6.23亿元的评估价值基本持平,而其中最大的卖点为“尚未开发的三期项目” 。

有业内人士对蓝鲸房产表示,2013年以来,沈阳楼市经历数波涨潮,地块所在的三台子区域,在2017年楼面价便站上5000元大关,为本次打包出售中的转让方以及受让方都提供了利润空间。

但另一方面,三期项目中较大的商业面积或成为开发的难点。可以看到,在最早的规划之中,“于洪省体育训练中心”地块约40%的面积被规划为商业属性,即便按照调整后地块商业比例,该地块的商业面积或依然超过10万平方米,而在过去7年,无论五矿弘园亦或是二期的世家金城均仅涉及少量商业。

在该业内人士看来,基于现金流的考量,将商业部分后置基本为开发商的常规操作,而商业部分较早以规划的形式亮相且广为宣传,则是为了住宅部分更有卖点并提前预支商业配套带来的溢价。

事实上,在沈阳世家金城的沙盘中,“五矿沈阳LIVE”的logo早已贴在拟建商业综合体模型的“眉梢”。如今,伴随着五矿地产(沈阳)的整体转让,“五矿沈阳LIVE”能否成型如今已成了未知数。

中原地产市场分析师卢文曦便对蓝鲸房产指出,项目开发至最后一期转让并不多见,可能一部分原因是综合体的这个因素。“除了住宅的部分的话,投资商业对经营的要求更高,这需要全面的规划,不能在住宅全部出售后,商业毅然迟迟不动,而从一旦开始投资商业,就需要大投入以及未来的长期运营,发挥它相应的盈利效应。”

布局重心不断南下

不过,从近年来五矿地产的发展战略上看,商业似乎亦是其重点强化的板块之一。

在2017年12月,五矿地产曾发布了战略布局和业务组合,其中便包括商业综合体品牌“LIVE”。在随后的近3年时光中,五矿地产在商业综合体开发上屡有建树,譬如,作为五矿地产“LIVE”系首个商业综合体,五矿·长沙Live已于2018年12月正式开街,而泰安高新LIVE等项目也在规划中持续推进。

有观点认为,五矿并非没有能力开发商业综合体,而是不想让沈阳牵扯过多的精力。卢文曦表示,除去商业综合体资金、运营的因素,五矿可能也在做一个整体的盘整,从而导致资源投入的倾斜。

梳理发现,多年来,五矿地产始终整体规模不显。在2018年、2019年及今年上半年,五矿地产控股分别实现销售额210.7亿元、220.4亿元、85.9亿元,全年整体销售额保持稳定在200亿元左右。在整体降负债的大环境下,有限的规模一定程度意味着受限的回款总量以及现金流,仅从上市平台五矿地产来看,截至上半年末,五矿地产在手现金约为35.57亿元。

在此背景下,面对一座动辄数十亿花销的商业综合体,五矿地产势必需要慎之又慎。

从过往信息来看,商业综合体项目的落地往往意味着区域内整体价值的提升,企业亦会选择有潜力以及深度布局的区域,以商业综合体着力打造自身在当地的影响力,进而提升当地的好感度。卢文曦便指出,目前东北市场活力一般,在有限的精力与资金下,企业也会选择自身利益最大化。

出售沈阳项目,或许与其城市布局有关。资料显示,近年来,五矿地产购置土地主要集中在香港、南京、广州、佛山、武汉、廊坊等城市,逐渐形成了以环渤海、华中、华东、大湾区为主的四大布局区域。其中,大湾区的土地储备在总土储中的占比超过四成。

今年6月,五矿地产与佛山市南海区大沥镇签署了战略框架,拟携手广东利贸通共同投资200亿元,赋能大沥商贸产业发展。可见,如今,大湾区才是五矿地产的重仓之地,其势必也将为此调拨大量资源。

在这样的情况下,五矿地产未来对沈阳有怎样的打算?上述项目的商业综合体又能否继续兑现,蓝鲸房产将持续关注。