西安楼市与地市冰火两重天 调控加码多城成交量走弱

十一的西安阴雨连绵，但各景点却人潮如织，与之相同的还有西安的楼市。

然而，尽管前来看房的人依旧络绎不绝，但现实的成交却如同天气一样寒冷。根据中指研究院西安分院统计，9月西安城区共41个住宅项目获批，其中仅有9个项目需摇号销售。

这与全国楼市的表现一致。克而瑞统计的数据显示，9月房地产供应明显放量但成交表现平平，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，但累计成交面积环比下降4%。在去化率走低、业绩压顶及调控压力高悬的重压下，四季度于房企而言必是艰难一战。

西安楼市与地市冰火两重天

“一般开盘价要达到楼面价的2.3倍才有利润空间，但因为备案价没有达到开发商的心理价位，所以项目现在没有优惠。”招商·臻观府的一位置业顾问告诉蓝鲸房产。

这是招商蛇口进入西安的第二个项目。2019年8月22日，招商蛇口一举击败万科、保利、绿城、中梁等8家房企，以11.88亿元的总价拿下西安软件新城89亩住宅用地，溢价率为68%。根据资料，该地块需配建公办学校，若将该部分成本分摊到实际可售住宅面积，其综合土地成本超过11000元/平米。

这仅是西安土地市场的一个缩影。2020年9月6日，西安挂出7幅土地，包括2宗商住用地、1宗商办用地和4宗纯宅地。9月28日，上述7幅土地正式竞拍。最终，碧桂园以15125元/平米的地价摘得西安高新中央创新区一宗宅地，刷新了西安单价地王。与该地块相邻的两宗宅地分别被招商蛇口和重庆华宇摘得，楼面价分别为12605元/平米和12514元/平米。

而根据中指研究院西安分院统计，2020年9月，西安住宅用地出让20宗，规划建筑面积223万平米，平均楼面地价4266.31元/平米，同比上涨38.75%，环比上涨27.3%。

仅从楼面价来看，未来西安房价的趋势依旧是上涨。尽管不断走高的房价并没有吓退购房人，但多个项目登记率不足的现状也是事实。2020年9月3日，招商·臻观府项目3栋楼获得了预售证，分别为8号楼、10号楼、6号楼，均价25679元/平米，户型面积在142—186平米之间，共计198套房源。西安住建局网申结果显示，截至10月8日，虽然该项目意向登记申请人数有815个，但最终仅有105个家庭通过了核验。

同时，7月8日开始登记的奥园·和悦府亦面临登记不足的窘境。该项目位于西安城南成熟区域，毗邻西安城市生态公园、宜家荟聚及地铁8号线，且销售均价仅为18310元/平方米，看似“性价比较高”，但户型过大，总价难控的“缺点”依然让其流摇。

此外，根据中指研究院西安分院统计，9月西安城区(含城六区、临潼、长安、沣东)共41个住宅项目、7751套房源意向登记，最终仅有9个项目的登记人数大于房源数量，需摇号销售。

一位西安业内人士告诉蓝鲸房产：“现在西安市场上几乎没有小户型，其公司在港务区的一个项目，最小户型为93平米，目前接近售罄。” 这意味着，西安已经结束了刚需时代，全面步入改善市场。

而失去了刚需强劲的消费力支撑，位居西安主城的这些项目未来的去化率会怎样呢?此外，值得一提的是，截至9月，西安房价已连涨53个月，而此前被住建部约谈的城市已全部加码调控。

艰难的四季度

调控加码下，多个城市的成交明显走弱。

其中，长三角地区成交明显走弱，受限于政策加码，杭州、宁波、南京、无锡等热点城市市场明显降温，成交皆步入下降通道，仅限于上海、合肥市场仍保持较高热度，成交稳中有升。

此外，克而瑞发布的数据显示，26个二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。整体来看，9月房地产供应明显放量但成交表现平平，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，但累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。

从房企方面来看，进入9月后，百强房企的销售增长却略显乏力，单月业绩增速自3月份以来首次出现放缓现象。去化放缓的同时，前三季度，有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期，加快去化，截至9月末有8家房企目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“四季度市场去化压力较大，经过短时期集中的爆发之后，购买力可能会因技术问题而下降。最近我们也观察到9月份售楼处的客流增加情况不如8月，有些地方甚至出现小幅减少，后续有无持续释放的需求，是要打问号的。另一方面，调控收紧的城市也在增多，从整个趋势来看，调控的压力肯定要大于放松，因此房企四季度压力不小。”

目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。而在上述压力下，房企在部分城市的售价已经出现了松动。

以天津为例，据《新京报》报道，“今年‘金九银十’期间，包括武清、西青、河东、东丽等热点区域在内的房价都出现了不同程度的下降。” 目前，天津远郊房价降幅比较大，相比2018年最高点最多降幅达到30%，市内六区部分房子价格也开始出现松动。

此外，首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位，买房送家电……等“花式”降价潮也在郑州市场上演。

虽然这些降价包含精装改毛坯、楼层不佳、尾房等“技术”手段，但却为四季度的房价与成交量增添了不确定性。面对艰难的四季度，房企将在营销层面推出怎样的措施，蓝鲸房产将持续关注。

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