房企分化加剧 第三季度成转折点

进入10月以来，A股上市房企陆续发布了今年前三季度的业绩预告。在新冠疫情冲击下，今年传统的“金三银四”“五一黄金周”“金九”楼市旺季纷纷爽约，每一家房企都面临着巨大的销售压力，房企间的分化在进一步加剧。

据时代财经不完全统计，截至10月20日，A股共计有21家房企发布前三季度业绩预告，其中只有5家净利润同比实现增长，其余16家全线下跌，部分虽仍保持盈利，但跌幅基本超过五成，还有部分由盈转亏，而原本已经亏损的房企，亏损幅度进一步扩大。

数据来源：企业公告、时代财经整理

新冠疫情成为了房企净利润下滑的“罪魁祸首”。针对前三季度的糟糕表现，16家房企给出了几乎给出了同一个解释--新冠疫情导致地产项目销售、工程进度、结算不及预期，同时导致持有物业租金出现下跌。

佳兆业集团控股首席战略官刘策向时代财经指出，(房企净利润下滑)主要有两个方面原因，一是受疫情影响，绝大部分房企都出现了部分项目竣工、交付延期，年内结转营业收入规模下降，从而导致结转利润受影响。二是两年前获取的高地价项目普遍进入结算，进一步压缩了利润空间，从最近两年的可售项目看，受房价调控影响，大部分项目的货地比都出现了明显下降。

“这是意料之中的事。”东北证券房地产行业分析师吴胤祥也表达了相似观点。在其看来，新冠疫情导致的停工停产，以及调控之下近年很多城市实施的限价政策，都给房企的净利润造成影响。

净利最高跌幅达1436%

在16家净利润出现滑坡的房企中，来自武汉的南国置业跌幅最明显。该公司前三季度归属于上市公司股东的净利润预计亏损4亿元-3.5亿元，同比暴跌1435.8%-1268.83%。暴跌的主要原因是新冠疫情给南国置业地产销售及商业运营造成了严重打击。

“公司的房地产开发项目和商业、产业运营项目存在较长时间的停工和停业状态，公司房地产开发板块竣工延后;同时，为降低疫情对公司商业和产业运营项目商户经营造成的冲击，公司对商户采取了包含减免租金、物业管理费等扶持措施，导致公司营业收入与上年同期相比大幅下降，对公司前三季度的业绩造成较大影响。”

据时代财经观察，南国置业自疫情开始就陷入疲软状态，一季度已经出现亏损，净利润跌1944.57%至-1.86亿元，此后亏损逐渐扩大，上半年累计亏损2.99亿元。

与南国置业一样拥有较多持有型物业的金融街、大悦城、新华联，前三季度同样受累于房产开发项目销售、工程进度不及预期，持有物业客流量、租金减少，导致净利润出现下跌，其中新华联跌幅高达486.5%-523.31%。

深处债务危机的泰禾集团在新冠疫情冲击下，不少项目延期交付、投资收益减少，而且违约的负债也在侵蚀利润。报告期内，泰禾对逾期借款的罚息计提了预计负债。泰禾的净利润也从去年同期的2994.5万元跌177.79%-205.14%至亏损16.5亿元-22.3亿元。

除泰禾之外，南国置业、美好置业、泛海控股、新华联、南山控股、粤宏远A、中国武夷等也都是从去年的盈利状态变成了今年的亏损状态。

还有部分房企原已亏损的情况进一步恶化。一直谋求转型的嘉凯城，受疫情影响，影视放映、房地产销售收入双双下降，亏损从去年同期的4.4亿元扩大至约10亿元。

京汉股份、阳光股份去年同期均亏损4432万元，至今年前三季度亏损分别扩大至8500万元-1.05亿元、7000万元-9500万元。值得一提的是，京汉股份自一季度开始已经由盈转亏，净利润跌733.37%至-8408.4万元，此后4月该公司宣布将29.99%股权转让给了中国奥园。

第三季度成转折点

随着疫情逐步得到控制，楼市进入下半年之后已经明显复苏，虽然“金九”成色不足，但受整体供货及销售节奏后移的影响，淡季7、8月并不淡，这也直接拉升了市场在第三季度的成交。

克而瑞数据显示，7-9月，30个重点监测城市累计成交面积同比分别增长8%、22%、8%，TOP100房企操盘销售金额同比分别增长25.7%、30.7%、29%。

从21家披露前三季度业绩预告的A股上市房企来看，第三季度也成为其业绩的一个重要转折点。

中南建设前三季度净利润预计达到34.78亿元-37.63亿元，其中第三季度贡献14.28亿元-17.14亿元，一个季度贡献率超过40%，主要原因是房地产业务结算规模增加。

金融街虽然仍处于下行通道，但凭借着第三季度的拉动，跌幅已经较上半年的76.13%有所缩减。公告显示，金融街第三季度净利润预计约6.45亿元-6.94亿元，同比大增100%-115%，贡献率超过70%。

招商蛇口、南山控股、京汉股份亦然，该等公司第三季度的净利润贡献率基本都超过50%，帮助减缓了公司整体业绩的下滑速度。

不过，这当中也有房企第三季度业绩是拖后腿的。

因为去年同期有处置香港公司股权形成的收益，但今年没有，加上竣工项目毛利率较去年同期低，中洲控股前三季度净利润同比下降92.03%-88.05%，其中第三季度亏损8150.07万元-4460.94万元，同别大跌111.26% - 106.16%。

美好置业上半年净利润实现逆势增长，同比增加165.06%至3461.58万元，但第三季度一下子亏完了，亏损金额达到1.55亿元-2亿元，这直接导致美好置业前三季度进入了亏损状态。

美好置业解释，主要是因为公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于投入期，增加了管理费用。同时，受疫情影响，公司房地产项目交付延后，导致2020年第三季度结算面积、结算收入较少，造成公司业绩亏损，房地产业务板块预售项目期末预收款项约111亿，但尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入。

不过，净利润短期的波动对于房企来说并不是致命的，更为致命的是现金流。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期市场还是有好转的空间，但是也需要看到，近期不在于保利润，而在于积极去库存，加快回笼资金是企业的经营首要。

吴胤祥预测，随着疫情得到控制，房地产开发工作恢复正常，接下来房企的净利润有望慢慢回升。“正常的话，房企净利润每年能有10%-20%的增长。”

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