国务院支持深圳在土地管理制度上深化探索

10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》(以下简称《方案》)，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

《方案》主要包括支持深圳在土地管理制度上深化探索;深化户籍制度改革;推进创业板改革并试点注册制;率先完善数据产权制度;放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入等一系列内容。

此举被各界普遍视为迟来的深圳特区四十周年大礼包。其中，支持深圳在土地管理制度上深化探索一则，引发市场热议，中央土地放权的举动在不少业内人士看来，可能能够缓解深圳长期面临的土地供应结构失衡问题，未来深圳的住房用地瓶颈获有可能突破。

作为四大一线城市中面积最小的城市，深圳一直饱受“地少人多”的困扰。房价水平也因供求问题被节节抬高。乐有家数据显示，2019年深圳新房均价约为5.61万元/平方米，相较于2010年深圳新房2.02万元/平方米的价格，10年时间翻了2.8倍。

但事实上，深圳并非完全没有土地可开发。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，深圳的土地供应不足，除了地理条件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。

公开资料显示，深圳全市面积约1997平方公里，根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》，基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里，占比已经接近深圳市总面积的一半。

2016年2月，深圳市出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，提出研究划定产业区块控制线，确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。

以此计算，剩余仅有800平方公里左右的土地，要容纳居住、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能。居住用地严重不足，今年4月，在深圳市住建局印发《住房发展2020年度实施计划》，其中也提到，深圳居住用地仅占全市总建设用地的22.6%，远低于居住用地占比25%的国家标准下限要求。

而随着中央将一系列权力的下放，推动地方政府自主探索土地管理制度，深圳的居住土地供应问题或将找到答案。

《方案》特别指出，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。在符合国土空间规划要求的前提下，推动二三产业混合用地，盘活存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题;完善生态保护红线、环境质量底线等一系列内容。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经，土地审批权下放并不是一个新政策，今年3月，国家就发布文件将基本农田以外的农用地转建设用地审批权下放到各省省政府。如今，深圳也被赋予了这项自主权。

“此次调整，在土地用途管制上中央明确赋予深圳更大用地自主权，对深圳来说是重大利好，意义非凡。因为，对于地方来讲，它更知道土地要素该怎么配置才能效益最大化。”

以工业用地为例，在李宇嘉看来，深圳早已不是本世纪之前那个出口导向型的工业性城市了，很多加工制造业迁出去了，深圳已升级为现代服务业、高端制造、科技创新为主的城市，这些产业贡献了深圳85%以上的GDP。

“土地供应结构应该随着产业结构、人口结构、城市地位的变化而顺势调整。但是深圳的供地结构，却还停留在早期的工业化时代。”

以巴黎、伦敦、纽约这些西方的发达城市为例，其居住用地占比约30%，产业用地占比约15%~20%，但受限于政策原因，深圳的情况完全相反，工业用地占存量建设用地的35%以上，而住宅用地占比却仅有20%出头。

如今，工业用地、生态红线两个深圳土地占用大头都有了松动的可能。李宇嘉认为，权力只要给到深圳，加上土地市场化利用的深化、闲置土地处置机制创新，各方共赢合作，深圳居住用地的供地瓶颈极有可能获得突破，未来住房供求矛盾也会缓解。

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